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房价上涨过快城市的房地产风险加剧
来源:禧泰公司 2016-03-09

过去十年全国城市的房地产快速发展,几乎所有城市的房价都有所上涨,相应的租金也水涨船高。但代表交换价值的房价增速与代表使用价值的租金增速是否一致、它们的走势是否类似?基于禧泰数据,以定基的方式(如以城市2007年房价、租金为定基,计算其余年份的房价、租金指数),对一些城市近几年二手住宅的房价和租金情况进行统计计算后,得出的答案是:不同的城市有不同的规律,但大体可分为如下几类:

  • 房价上涨速度明显快于租金上涨速度,且两者之间的差距越来越大

代表城市:北京深圳

这类城市,房价与租金都上涨,但房价的上涨速度快于租金的上涨速度,并且两者相差越来越大。数据表明,2010年北京市二手住宅的平均房价是2007年的2.25倍,2010年二手住宅的平均租金是2007年的1.33倍,两者相差0.92;到了2015年,北京市此时的平均房价已涨到2007年的3.71倍,而租金则是2007年的1.98倍,两者相差1.73。具有这种特点的城市,一般房地产市场火热,房价上涨较快。比较明显的为一线城市,如北京、深圳、上海等,房价涨的过快,房地产市场出现非理性、过热的情况。应做好房地产市场的调控,警惕房地产市场风险。

  • 房价、租金涨速稳定,两者走势基本一致。

代表城市:大连青岛

这类城市,近几年房价与租金的增速走势基本是一致的,两者之间的差距保持在同一水平。房价、租金没有出现过分上涨或下跌,房价、租金涨幅平稳、合理,房地产市场相对理性、健康。

  • 房价增速下滑,房价增速慢于租金增速。

代表城市:哈尔滨温州

这类城市由于某种原因,如哈尔滨人口外流、温州过分投机等原因导致房价上涨动力不足,甚至近年来房价下跌,而体现使用价值的租金水平相对理性。这种特点,可反映该城市房地产市场出现了问题。要么是由于某种原因导致房地产市场有调整,如东北城市。要么是城市房地产投资、投机过度之后房地产崩盘后的反映,如温州和鄂尔多斯

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