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[译]IAAO比率研究标准——纵向不平等
来源:禧泰数据•邢雪丹 2015-10-28

上篇主要阐述变异程度和可靠性的度量方法,本篇主要阐述纵向不平等。[译者注]

6.6纵向不平等

6.4节讨论的变异性的度量方法,与一个分层里比率的“水平”、随机性、分散度有关,而不管个别地块的价值。另一种形式的不平等是评估低价值和高价值不动产的系统性误差,称为纵向不平等。当低价值的房产的市场价值相较于高价值房产占大多数时,评估的累退性显现。当低价值的房产的市场价值相较于高价值的不动产占少数时,评估的累进性显现。以税收为目的进行的评估当然应该既没有累进也没有累退。

一个可以量化纵向公平的统计指标称为PRD(Price-Related Differential, 价格差异),是通过算术平均值除以加权平均值计算得到的。该数值应该趋近于1。当数值大于1,表明评估结果趋于累退;当数值小于1,则表明结果具有累进性。然而,当样本量较小,或是加权平均因个别极端销售数据受到较大影响时,PRD便不再适合来量化纵向不平等的程度了。评估值或销售价格比率的散点图是一个有用的诊断工具。向下(或向上)的趋势表明系统的累退(或累进)

如果样本代表性不充分,可以在计算PRD时除去那些极端的销售数值。类似的,当样本较大时,PRD可能会对有显著的纵向不平等的小地块表现不敏感。标准中如何评价PRD在这部分的第9.2.7节中给出。此外,更强大的有关纵向不平等的统计测验是可利用的,并应该被用来确定由PRD提供的指标的重要性。

价格相关偏差系数(PRB)提出了一个比PRD更有意义,更容易解释价格-相关偏差的指标。它是通过对从中值百分比变化得到的差值百分比进行回归得到的(It is obtained by regressing percentage difference from the median ratio on percentage differences in value)。例如,PRB-0.045表明当评估值双倍时,评估比率下降4.5%,当评估值减半时,评估比率增加4.5%。与所有回归系数一样,PRB的统计可靠性可以通过t-值和相应的显著性水平,并计算出的置信区间来衡量。表1-4中的PRB0.035,统计意义上不显著。

不可接受的纵向不平等应该通过重估或其他方式进行纠正。在有些情况下,额外的分层有助于隔离问题。价值阶层水平的计算方法不应该作为确定纵向不平等的方法用来比较,因为边界效应最明显的是最高和最低的阶层(Measures of level computed for value strata should not be compared as a way of determining vertical inequity because of a boundary effect that is most pronounced in the highest and lowest strata)

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