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[译]IAAO比率研究标准——评估水平的对比方法
来源:禧泰房产数据•邢雪丹 2015-09-21

上篇主要阐述比率研究统计分析中的评估水平的度量方法和组合层的总体比率,本篇主要阐述评估水平的对比方法。[译者注]

6.3评估水平的对比方法

下表总结了间接均衡、直接均衡、一般的评估性能监测三大目的集中趋势度量首选的度量方法。

对于间接均衡,首选方法是加权平均,因为它将每一元钱都赋予相同的权重。这有助于实现间接均衡的目标,准确估计总价值。然而,在获得对比率不同的房产有显著代表性的销售样本是存在隐含的困难的(there are implicit difficulties in obtaining sales samples that are representative of all significant groups of properties with different ratios)。高价值的房产可以对加权平均产生不成比例的影响,尤其对于小样本而言。高价值房产的不成比例的影响可以通过房产类的值分层进行减少。无论采用哪一种集中趋势度量方法,这种值分层有助于捕捉与价值有关的比率差异,以及改进的代表性。如果阶层中存在可证明的价值相关比率差异,则必须使用加权平均,这是因为中位数不能捕捉到价值相关的差异。在分层不可行的情况下,均衡机构可以对价值通过一些代理分层,如社区或房产子类(In cases in which value stratification is not practicable, equalization agencies may stratify by some proxy for value, such as neighborhood or property sub-class.)。如果由于非代表性的高价值销售样本导致结果出现错误,附录B中描述的异常值识别方法应该被采用。

虽然不是概念上的首选方法,中值可用来防止高价值房产和异常比率的不成比例的影响(While not conceptually preferred, the median can be used to prevent the disproportionate influence of high-value properties with outlier ratios.)。需要明确的是,虽然中值不是概念上最合适的方法,然而,它有理想的性质:较小的样本方差,在没有发现评估累进/累退是显著问题的情况下,中值可以为加权平均提供一个可以接受的替代(although the median is not the conceptually appropriate measure, it nonetheless has the desirable property of smaller sampling variance and, in cases in which assessment regressivity/progressivity has not been found to be a significant concern, can provide an acceptable substitute for the weighted mean.)

如果样本通过离群值修剪后,认为是具体合理的代表性,使用分层或随机选择评估值,加权平均是(唯一)正确的方法。当由于小样本或离群值导致的样本代表性是一个问题的情况时,只要均衡机构检查过并确保研究中阶层没有显著的价格相关差异,中值就可以合理的使用(In cases which sample representativeness is a concern due to small samples or outliers, the median can reasonably be used as long as the equalization agency has checked to ensure that there are no significant price-related biases within the strata used in the study)

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