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[译]IAAO比率研究标准——比率研究统计和分析
来源:禧泰房产数据•邢雪丹 2015-08-28

上篇主要阐述销售数据的收集和分析,本篇主要阐述比率研究的统计和分析。[译者注]

6.比率研究统计和分析

第一部分讨论的比率研究方法同样适用于以销售或独立评估为基础的均衡比率研究。参见第一部分中的第5.3节“评估水平的度量方法”和5.4节“变异程度的度量方法”。

6.1评估水平的度量方法

对直接均衡,评估性能检测或是否需要重估的测评,中位数一般是集中趋势的首选方法。如果高价值房产与低价值房产的评估水平有可衡量的差异,平均值不应该用于间接均衡。在通常包含离群值的数据中,可以用调整的均值代替均值(In data commonly containing outliers, the trimmed mean can be substituted for the mean)。参见附录B中的离群-调整步骤。由于其加权特征,在估计管辖区的总价值时,在间接均衡中,加权平均是最适合运用的(Because of its dollar-weighting feature, the weighted mean is most appropriately used in indirect equalization, when estimating the total dollar value of the jurisdiction)。然而,当依赖度量方法时,离群值应该慎重审查(必要时进行删除),因为他们可以对加权平均值产生很大的影响,尤其是在小样本里,他们是高价值的房产(particularly when they occur for high-value properties and in small samples)

6.2 组合层的总体比率

为了监督检测的整体评估性能和直接均衡,一般首选的方法是以每一层房产的相对数量为基础对每一层的中值比率(中位数)进行加权。对于间接均衡,一个阶层集中趋势度量方法的权重的分配应该跟这个层的总市场估计值的份额成比率(For indirect equalization, the weight assigned to a measure of central tendency of a stratum should be proportional to the share of that stratum’s total estimated market value.)。由于地块的数量与总价值只有一个松散的关系,对于间接均衡,用地块的数量进行加权并不合适(Because the number of parcels bears only a loose relationship to dollar value, weighting by number of parcels is not appropriate for indirect equalization)

对于间接均衡,计算管辖区整体市场价值的首选方法如下:

1.将每个阶层总评估值根据阶层样本的集中趋势度量方法进行划分,从而得出阶层应税资产总市场价值的估计值(Divide the total appraised (or assessed) value of each stratum by the stratum sample’s measure of central tendency to obtain an estimate of the total market value of taxable property in the stratum)

2.将阶层总市场价值的估计值加和,从而得到一个管辖区或类应税资产的总市场价值的估计值(Sum the estimates of total stratum market value to obtain an estimate of the total market value of taxable property in the jurisdiction or class of property)

3.要获得整体加权评估水平,用一个管辖区或类的总评估价值除以总市场价值的估计值(To obtain an overall weighted level of assessment(or ratio), divide the total appraised (or assessed) value of the jurisdiction or class of property by the estimated total market value)

下表是一个简单的例子:

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范围及综述 研究步骤 市场数据的收集和准备 时间和样本选择 样本代表性  统计与分析

评估水平的度量方法 变异程度的度量方法  可信度的度量方法 纵向不平等  假设检验

样本容量  调查结果的演示 评估水平 评估一致性 纵向平等  比率研究监管  直接均衡

间接均衡  比率研究步骤  确定样本组成  分层  均衡分层研究  间接均衡分层  统计分析

分析日期   使用独立评估最大化代表性  超高价值房产   销售数据的收集和分析

离群值比率

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