0532-5886 0566 value@cityre.cn
全国房地产自动估价平台 > 估价研究 > [译]IAAO比率研究标准——离群值比率
[译]IAAO比率研究标准——离群值比率
来源:禧泰房产数据 2015-08-24

在销售数据中,会存在异常值(离群值),本篇主要阐述销售数据的收集和分析中的第二小节——离群值比率。[译者注]

5.2离群值比率

监管机构在制定用于修正限制的准则时,应该考虑到销售核查的程度。在实践中,这意味着如果监管机构从评估司法管辖区获得的销售数据,可能已经从样本中删除了离群值,则额外的削减就不必要了。

5.2.1离群值

当加权平均值用于间接均衡时,可以识别高价值影响销售的方法是值得推荐的(When the weighted mean is used for indirect equalization,a method that identifies high-value influential sales is recommended)。由于一个有影响力的销售可能不会有相对于其他样本异常高或异常低的比率,失真的定义基于这样的原则¬——无论可疑的观察值是否在样本中,由样本计算出的点估计不应该在统计意义上由显著差异(Since an influential sale may not have an unusually low or high ratio relative to the rest of the sample, the definition of distortion is based on the principle that the point estimate calculated from the sample should not be statistically significantly different whether the suspect observation is in the sample or not)

测试一个有影响力的销售,一种方法是将它从样本中移除,并计算加权平均值和相关的置信区间。如果去除“有影响的销售”后,样本的加权平均落在计算的置信区间之外,则销售是真正有影响的销售,并成为要进一步审查的候选目标,放在一个单独的层,可能会进行微调。

这个程序的目的是测试单独的有影响的销售的存在,并不旨在删除销售后接着使用,但可以应用于具有多个明显的异常值,通过依次将其他销售放在一个比较组里(This procedure is intended to test the presence of individual influential sales and is not intended to be used successively after deletion of a sale, but can be applied to more than one apparent outlier at a time by leaving all other sales in the comparison group)。然而,请注意,多个有影响力的销售的存在表明一个趋势的开始。有影响力销售的存在通常与高PRD价值有关,这可能是系统累进或累退的结果。相反,PRB系数受到异常值的影响要少的多,并且不应该依赖它来帮助识别这些异常值。

5.2.2离群值调整

显然,不能用一样的方式对调整过的分布与未经调整的分布进行统计计算或解释。在进行跨域比较时这是尤其有问题的。为此,监管机构希望基于健全的统计原则,版本统一的调整程序。不管选择程序,任何样本调整离群值否不能超过一次(Regardless of the chosen procedure, trimming of outliers must not occur more than once for any sample)

更多IAAO标准比率研究——

范围及综述 研究步骤 市场数据的收集和准备 时间和样本选择 样本代表性  统计与分析

评估水平的度量方法 变异程度的度量方法  可信度的度量方法 纵向不平等  假设检验

样本容量  调查结果的演示 评估水平 评估一致性 纵向平等  比率研究监管  直接均衡

间接均衡  比率研究步骤  确定样本组成  分层  均衡分层研究  间接均衡分层  统计分析

分析日期   使用独立评估最大化代表性  超高价值房产   销售数据的收集和分析

选择更多AVM标准译文:

IAAO自动估值模型标准  IAAO房产批量评估标准 

如果您有任何房地产估价或大量客户住址数据清洗的需求,欢迎联系我们。

邮箱:value@cityre.cn业务交流群:338695066