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[译]IAAO比率研究标准——销售数据的收集和分析
来源:禧泰房产数据 2015-08-17

销售数据在比率研究中是非常重要的,其在任何可信和有效的批量评估系统中起着至关重要作用。本篇主要阐述销售数据的收集和分析中的第一小节——依法实施价值约束的销售调整。[译者注]

5.销售数据的收集和分析

均衡和比率研究性能检测中独立性和客观性的最高水平要求独立的销售校验。如果无法获得资源来达到这种复杂度水平,则应制定全面的审计程序审查校验和当地管辖的筛选工作(If resources are not available to achieve this level of sophistication, then a comprehensive audit program should be developed to review the validation and screening work of the local jurisdiction)

5.1依法实施价值约束的销售调整(Sale Adjustments for Statutorily Imposed Value Constraints)

大多数国家或省份要求使用法定的评估方法对某些房产类进行评估,旨在得到一个比市场价值低的约束值。适用这种约束的房产类最常见的是符合农业使用价值的农田和牧场。然而,限制也可能适用于保障性住房、矿产用地等其他种类。当比率研究的目的是直接或间接均衡时,如果销售地块受到相同的约束,则销售价格必须要调整。如果做不到销售调整,应该使用独立评估(在要求限制下)并且采用与法定约束相一致的方法确定评估水平(If this cannot be done, independent appraisals, which employ the required constraints, should be used to determine the level of appraisal in a manner consistent with the statutory constraints)。例如,假定法定要求使用一个固定的或者人为的高资本化率来确定农场价值。如果使用未经调整的农场销售值,由此产生的比率很低,并且可能会导致不当的均衡决策。相反,应该使用所要求的资本化率的独立评估。这些评估可以产生准确允许法定约束的比率(Instead, independent appraisals using the required capitalization rate should be done. These appraisals would lead to ratios that would correctly allow for the statutory constraint)

使用约束值产生的比率研究结果,不能提供相对于市场价值真实评估水平的信息(Use of constrained values produces ratio study results that do not provide information on the true level of appraisal in relation to market value)。对于均衡来说,使用约束值更合适。然而,当比率研究的目的是确定评估的整体质量或由法定约束评估值获得利益的的金额,未经调整的销售价格或独立市场价值评估是必须使用的(However, when the purpose of the ratio study is to determine the overall quality of assessments or the amount of benefit being awarded by a given statutory constraint on appraised value, the unadjusted sale price or independent market value appraisal must be used.)。通常,对更多传统的比率研究,程序审计可作为附属品。当研究目的是判断总体质量和无法取得精准、定量的统计方法时,这些审计尤其有效。

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范围及综述 研究步骤 市场数据的收集和准备 时间和样本选择 样本代表性  统计与分析

评估水平的度量方法 变异程度的度量方法  可信度的度量方法 纵向不平等  假设检验

样本容量  调查结果的演示 评估水平 评估一致性 纵向平等  比率研究监管  直接均衡

间接均衡  比率研究步骤  确定样本组成  分层  均衡分层研究  间接均衡分层  统计分析

分析日期   使用独立评估最大化代表性  超高价值房产

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