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[译]IAAO比率研究标准——超高价值房产
来源:禧泰房产数据 2015-07-28

在比率研究中,使样本的代表性最大是非常重要的,上篇阐述了使用独立评估最大化样本代表性,本篇主要阐述对于超高价值房产的样本代表性。[译者注]

4.2.2超高价值房产(Very High-Value Properties)

评估区域经常含有独特的、价值非常高的房产,在以比率研究为目的时,他们不能与其他房产合理的相结合。对间接均衡来说,高价值地块对最大化代表性尤为重要(high-value parcels are especially important to maximize representativeness)。例如,考虑一个由1000个房产组成的总体,其中的999个价值介于20000美元到750000美元之间,另一个的价值是10亿美元(如:一个发电厂)。如果比率研究的目的是估计典型房产评估的总体水平和一致性,地块分层便不需要包含10亿美元的房产(If the intended use of the ratio study is to estimate the general level and uniformity of appraisal in regard to the typical property, the stratified population of parcels need not include the $1 billion property)。然而,如果比率研究的目的是估计区域市场总价值,排除发电厂将会歪曲研究结果。

对间接均衡,超高价值房产不应该被忽略或假定为按照法定的或总体水平进行评估。均衡机构应该将超高价值房产放在一个单独的阶层,以防使整体的加权平均值或总估计值失真。以比率研究为目的进行房产估值,如果可以的话,均衡机构应该使用最近的经过适当调整的销售价格(To value the property for ratio study purposes the equalization agency should use a recent properly adjusted sales price if available.)。如果最近的销售价格不可用,机构应该对这些房产进行评估(这是优先选择),或由当地的司法管辖机构对价值进行必要的审计和调整。(If a recent sale is not available the agency should conduct an appraisal of such properties (this is the preferred option) or audit and adjust as necessary the values developed by the local jurisdiction)

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范围及综述 研究步骤 市场数据的收集和准备 时间和样本选择 样本代表性  统计与分析

评估水平的度量方法 变异程度的度量方法  可信度的度量方法 纵向不平等  假设检验

样本容量  调查结果的演示 评估水平 评估一致性 纵向平等  比率研究监管  直接均衡

间接均衡  比率研究步骤  确定样本组成  分层  均衡分层研究  间接均衡分层  统计分析

分析日期   使用独立评估最大化代表性

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