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二线发达城市房价对比分析
来源:禧泰房产数据 2015-05-12

对中国400多个城市根据一线品牌进入密度、一线品牌进入数量、GDP、人均收入、211高校、跨国500强进入数量、大公司重点战略城市排名、机场吞吐量、大公司进入数量、使领馆数量、国际航线数量共10项指标的单项排名,在这十个单项排名的基础上又计算了每个城市的综合商业指数,进行从低到高排名,指数越低则排名越高,从而对中国400多个城市进行了等级划分。中国二线发达城市一共有8个,现从中选取计划单列市的4个非省会城市(青岛、大连、宁波、厦门)的数据进行对比。这4个城市均为中国沿海城市,都是本省的重要经济特区,这里环境优美,山清水秀,都是一些旅游业比较发达的城市。

从近5年房价走势图中可以明显看出,同为二级发达城市的4个城市,近几年的房价走势有明显的区别。2011年初青岛和大连的房价基本相当,宁波和厦门明显高于其他2个城市,其中宁波的房价最高,是唯一一个超过1.5万元/㎡的城市。但是,2011年末开始受经济和房产泡沫等大环境影响,一直处于下降的趋势。厦门的房价总体上是属于逐年上涨的状态,20121月房价超过宁波,然后出现短期下降后一路上涨,直到20142月之后趋于平缓,20154月出现明显下降的趋势。青岛近5年房价未出现明显上涨,在20131月到20135月出现一个高峰,可能是由于青岛大批城建项目(世园会建设、地铁一期2号线3号线等)的开工拉动房价短期提高。大连的房价受到流动人口的影响,一直处于平缓下降的状态。

据计算,四城市2014年的人均GDP为:厦门为86831/人、青岛为96524/人、大连为109939/人、宁波为98972/人,厦门的人均GDP虽然是最低的,但房价是最高的,说明一个城市的经济并不是影响房价的绝对因素。

从城市经济结构来看,厦门的房地产投资占固定资产投资的比例为:2011年为38.74%2012年为38.94%2013年为39.46%2014年为44.76%,远远高于其他3个城市6个百分点之上,而且处于逐年增加的状态。投资资金的大量涌入推动了厦门房价的上涨。而且厦门地少人多的特点,进一步拉升了本地的房价。

据计算,厦门2014年的房产年均投资回报率为3.96%,比2014年(19.58%)下降了将近15个百分点。尽管厦门的房产年均投资回报率为逐年降低的趋势,但每年的数据还是明显高于其他3个城市的,这也是房地产投资金额不断上涨的原因。宁波是唯一一个房产年均投资回报率出现负值的城市,2011年到2013年连续三年的投资回报额为赤字,到2014年扭亏为盈。从一开始的限购到放开限购,以及降息降准等一系列的国家调控政策出台后,4个城市的房产年均投资回报率的差距在不断缩小,逐渐趋向理性发展(发达国家的房产年均投资回报率一般为5%)。

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