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[译]IAAO自动估值模型标准——收益数据
来源:禧泰房产数据 2014-07-25

6.1.3物理特征及坐落的影响

商业和工业不动产的自动估值过程需要大量的建筑物理特征用以比较和建模。这些变量可能是定性的,也可能是定量的。

在定量的变量中最为重要的是建筑面积。不同的建筑面积可用于成本数据和销售数据的比较,以及可收益面积的核算。面积有许多种,例如地下室面积、首层面积、楼上面积等,以核算成本;当收益模型需要使用净租赁面积时,还需要了解零售区域、办公区域等等的面积。尽管总面积和可租面积都可在模型中使用,销售比较模型依然可从这种细致的分类中获得益处。一些销售比较和收益AVM使用一些例如建筑公寓的数量、酒店中房间的数量、停车场空间等变量进行评估计算。其他重要的定量变量是不动产的建筑年代、()有效年限或是折旧情况,这些变量将被用以获得建筑物应计折旧情况和剩余经济寿命(REL, Remaining Economic Life)。有效年限(可理解为产权剩余年限,译者注)或是REL无论在成本法,还是在市场法和收益法中,都是关键的因素。由于决定了未来可获取收益的时间,两者将决定了不动产收益和不动产市场价值之间的关系。

其他重要的定量或定性变量与住宅类AVM中使用的是相似的,例如建筑质量、地块大小等等。而其他比如交通情况、层高等因素,或许会对特殊不动产用途,或是特殊使用权的不动产评估起到重要的作用。

6.1.4 收益数据

收益法评估的本质是对未来收益现值收益流的积算。它将从投资者愿为不动产支付金额的角度,来估计不动产的市场价值。收益数据包括收入、费用、净收益,以及用来将租金转化为市场价值的参数,资本化率或收入乘数(Income Multipliers)

收益价值通常由其中两种方式中的一种确定的:一种是资本经营净收入(NOI, Net Operating Income),或是计算出一个有效的净收益乘数。资本化率可以像总体资本化率(OCR, Overall Capitalization Rate)一样,通过市场中可以获取的销售价格和NOI的比较得到。销售和净收益数据可以用来计算GIM。在消除成本分析的前提下,GIM在数据量较少的情况下,也可以得到相对准确的数值。只要数据是在相同情况下收集的,这些数据都可以从潜在或是有效的净收益中计算得到。GIM的计算可能简单一些,总体收益率和净收入或能更为准确和主管的反映投资者最为关键的收入流情况。

由于收益数据的敏感性,以及不同的不动产或以不同的方式和内容管理这些数据内容,因此,收益数据通常很难确定。针对不同不动产设计对应的收益数据表格,会让数据收集的过程更加可用易懂,从而增加收益数据的可获取性。把收益和成本做出有效的分类也会有利于最终报告的成型。然而,增加过多的分类将会增加收集数据的复杂度,或许也会最小化有效数据的收集率。因此在这个过程中可以减少细节数据的收集,例如避免追踪房客(租户)的个人信息等,也将有利于数据的存储。

销售和收益数据经过多年收集和时间校正,数据量会逐渐增长。然而,如果销售和收益数据来自相同的时间段,在计算资本化率和收益乘数时都不需要对数据进行校正。此外,商业性的出版物以及当地的银行也可以成为建筑物资本化率和收益成熟的数据来源。

 

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