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[译]IAAO自动估值模型标准——用途及开发
来源:禧泰房产数据 2014-03-28

2.2 自动估值模型的用途及使用

2.2.1 概括

自动估值模型用于为公共或私营部门的各种目的提供市场价值的估计值。自动估值模型所得到的估计值反映了一个给定的时间段内的情况,并在校准的前提下校准一个特定时点的市场价值。尽管过去的市场趋势可以预计未来短周期,而评估估计值的可信度会被削弱。

自动估值模型具有客观性、一致性、节省成本,和可快速交付的优点。非常重要的是,自动估值模型遵循合理的统计学和数学建模的实践,需要在进行应用前进行准确性和统一性的检测。本文第八部分将讨论模型检测和质量保证的重要环节,第八部分将侧重与介绍评估结果的呈报。

2.2.2 对受损不动产的分析

受限于重要缺陷或是受到非典型性损害而影响其市场价值的不动产,包括功能过剩货功能过时等情况,不能被自动估值模型(AVM)精确建模。评估师可将模型应用到不动产的属性中,但不动产的缺陷或特殊情况应做出说明,并在计算中抵消这部分造成的估计影响。

2.3 自动估值模型的开发与应用

本章节的其余部分将概述进行自动估值模型开发的步骤。本文中接下来的部分将说明处理特殊类型不动产模型开发的步骤说明及细节。

2.3.1 不动产的鉴定

任何评估问题的第一个步骤就是对被评估不动产的鉴定。在发达的经济体中,鉴定通常是较为简单的,例如通过地图,不动产的所有权记录,不动产地址,及法律描述对可对不动产和其业主做出鉴定。评估任务通常会要求在评估时点中对待评估不动产物理特点和不动产产权的鉴定。当自动估值模型用于一套特定的不动产,需要在评估时点之前,而非评估日之后,对自动估值模型进行改进与调整。

权利束的评估总体上包括了继承者对继承地产的绝对处理权,以及中其他权利的评估。尽管如此,市场分析师应理清哪些权利是假设的,以及可被充分利用的限制条件,和在不动产转让过程中的限制。

译者注:权利束”(The bundle of rights)是在英美法系下的理论,是按照不动产权益来划分泛地产价格。根据权利束理论,不动产可比喻为一束木棒,其中的每一根木棒代表一种权利。例如处置权(Disposition)、占有权(Possession)等。从这个角度上说,对不动产的评估,就是对待评估不动产所具有的权利的评估。如果在所有权上设立了其他项权利,所有权变得不完全,相当于去掉了一根或几根木棒。拥有的木棒少了,不动产的评估价格也将会降低。

2.3.2 假设

自动估值模型的配套文件应说明模型中的全部假设,以及特殊的假设情况和假设条件。许多自动估值模型的一个关键假设涉及到对不动产的类型的假设。大多数房地产数据库包含房地产的实际使用检验日期。在一些物业税系统中,模型的假设被规定作为进行估值的基础。然而,对同质可比的市场交易情况的假设最有可能反应的是市场中的最佳状态,市场分析师和自动估值模型的使用者需要了解这些假设中的微妙之处。另一个假设的关键在于是否对采邑权(继承者对不动产有绝对处理权)进行了评估。这一点多用于对住宅不动产的估值,而在许多的商业不动产评估中,若该不动产正在出租中(存在租约),则需要对该不动产产生的租赁费用和租赁权益进行估计。

政府评估机构应负责对不动产数据的收集和维护,而为达到工作目的,政府评估机构常与私营机构进行合作。商业自动估值模型提供商通常使用来自政府机构或第三方服务机构维护的数据。

在任何情况下,自动估值模型基于数据的市场分析的准确性的假设是最为急迫的。如果对于价值估计十分重要的数据被丢失,或在统计过程中出现数据不一致或不可靠等情况,自动估值模型的提供商有责任不向有意向的用户提供具有潜在误导性的评估结果。

 

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