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存量房纳税评估中存在的突出问题
来源:禧泰房产数据 2013-03-24

存量房纳税评估是指在存量房交易税、保有税的征管中,为治理“阴阳合同”等虚报瞒报行为产生的税收漏洞而采用计算机建模技术结合房地产评估理论开展的自动化存量房市场价值评估活动。评估值将会作为计税参考的主要依据,应用在包括契税、营业税、房产税等的征收工作中。

国家近年来相继以“国税函(2008)309号、财税(2009)100号、财税(2010)105号、国办发(2011) 1号”等文件在全国范围内推进存量房交易纳税评估系统的建设。目前有包括辽宁、河北、湖南等省份的一些城市,以及杭州、海口、南昌、合肥、南京、泰安、广州等地级城市的系统相继上线。这些系统在减少税收流失方面取得了一定的成绩,但在征管实务中积累的一些问题也需要引起有关方面的重视。

问题一:基础数据库建设投入大,维护成本高,信息滞后

基础数据①是用来确定评估算法和参数的各类动态信息的总称,具有鲜明的地域特征。传统的人工采集投入大,维护成本高,更新的周期也比较长,一旦更新不及时就会带来许多问题。比如很多期房已经可以二手过户,但是评估系统因为没有基础楼盘信息和可比交易实例,自动估值便无从谈起。

眼下系统建设的通行模式是由地税部门立项,由财政局牵头和拨付经费,组织包括国土、住建、物价、民政等部门一同参与建设和实施。各部门主要的工作是数据的采集和共享,具体的系统研发则由软件企业完成。由于各部门的数据在质量和口径上存在差异,纸质信息的电子化程度也不尽相同;这就需要在建立基础数据库之前,事先进行数据清理和结构化等大量的准备工作,成本极高。而且因为涉及的部门众多,需要严密的顶层设计才能使工作顺利推进。为此,地税部门有时宁可选择将数据采集过程外包给民间机构负责;而这样不仅价格不菲,数据质量控制也难以保障。

①基础数据内容及采集渠道包括:国土部门提供土地基准地价、土地交易案例、征地和发证信息;规划、住建、房管部门提供房屋的坐落地址、小区名称、房屋类别、建筑结构、建筑面积、房型、容积率、建筑密度、绿化率、建安工程造价、间接费用、申报价格信息;民政部门提供地址信息;地税部门提供纳税人税源信息。另外,财政负责经费支持;外包单位则多是扫楼搜集信息、拍照片等。

问题二:历史成交记录作为评估的可比实例存在诸多缺陷

现有的评估技术通常采用市场比较法:用过往交易信息做可比实例,在综合量化可比实例和应税房产的各类差异的基础上调整可比实例的历史成交价格并进行适当的修正以得出应税房产的估价。可比交易实例库是在房管部门二手房过户时的申报数据的基础上建立的,用成交(申报)价格来计算估值,不过这样做在实际操作中存在难以克服的弊端。比如,在成交不活跃的地区或者在市场普遍低迷的时候,成交实例都会大幅减少,从而导致具有可比价值的评估实例不足,这会降低估值的可靠性;而此时纳税义务人偷漏税的动机却恰恰又是最强烈的,虚报瞒报也最为严重。

另一方面,即使是在市场活跃的时候,在交易量大的地区,用成交(申报)数据来评估的话,也会面临“阴阳合同”带来的麻烦。

上图为北京市2012年年底至2013年年初的住宅成交与市场挂牌数据单价分布图。显然,市场数据相较成交申报数据有更强的市场代表性;同时可发现,申报制度带来的税费流失严重。

纳税人申报的价格总是会比真实成交价格低,以评估值作为计税参考最多只能倒逼纳税人比照着估值申报,这样的成交价格同样是虚假的。如果反过来再用这些“照猫画虎”的价格作为可比实例来进行评估,等于是在同一个逻辑体系中把自己与自己进行比较,只会导致估值越来越偏离市场,越来越低②。

如果能够将分散在各家中介手里的“阴合同”信息收集起来,用真实成交价格来评估,或许可以解决这一问题。但是这样做本身就违背了中介为客户订立“阴阳合同”的初衷,中介甚至压根儿不会承认“阴合同”的存在。况且即使采用真实成交价格也一样无法解决数据量不足和分布性差带来的评估难题。

眼下还只是在存量房交易环节纳税,买卖过户的房子通常处于交易活跃地区,或多或少都可以找到历史成交的蛛丝马迹;可是如果未来房产税(保有)全面推行的话,对于那些处于长期交易不活跃住宅区的房子一样要征税,寻找评估所需的可比交易实例无异于缘木求鱼?

可以说,用成交价格作为存量房纳税评估的可比实例并不合适,或许应该寻找新的数据体系来替代它。

②在实务中为减少征税阻力,地税部门通常按估值的8~9折作为计税参考,参考价都会比真实成交价低。根据财税〔2010〕105号文的规定:“申报价格高于计税参考值的,以申报价格作为计税价格;申报价格低于计税参考值的,如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由,以计税参考值作为计税价格。”假如一套房子实际成交价格100万,计税参考值90万;纳税人诚实申报就按100万交税,而如果虚报60万则最多按照90万交税。这必然会导致纳税人的逆向选择,最后大家都会恶意低报。地税部门所能做的就是采取重复申报的办法:围绕参考价设定合理的浮动区间,将超过限度的低申报打回重报,并在重报的时候严防参考价的泄露以避免纳税人直接以略低于估值的价格申报而带来不必要的税收损失。但是老练的中介机构往往能够“猜”出参考价,然后为客户制定可用最小税负成本过关的申报信息,让地税部门无可奈何。因为这些情况的存在,申报价格根本不是市场价值的真实反映,对评估来说没有太大意义。

问题三:地税部门自定自征,独立性受到质疑

由于目前我国缺乏具有公信力的统一的评估价格体系和评估机构,难以在税收征管、交易定价、银行贷款等活动中出具普遍适用的,具有法律效力的估值报告;因此地税部门才会选择独自建立自动估价系统以解决遇到的实际问题。但这样做明显违背了公正公开的行政执法原则。因为无论是社会还是行政体系内部,都无法对税务机关的估值公允性进行监督,人们很难保证税务机关不会为了完成税额增长任务而故意提高估值,造成纳税人额外的税收负担。而且当纳税人对估值存在争议时,他们对评估技术和市场走势的掌握远不如税务部门——在这种信息极度不对称的情况下,纳税人根本无法提出有效的申诉,争议的结果可想而知。

发达国家解决这一问题的通行做法是设立独立的估值机构来行使为应税房产评估的职能,比如美国 的估税官制度。我国其实也可以考虑建立类似的体系,比如成立一个独立于税务、金融机构,紧贴市场的半官方性质的存量房评估机构。

为满足政策制定的需要并适应信息技术的发展,该机构应当采用全国统一的数据体系和基于人工智能技术的自动估值方法③——这既可以有效解决各地评估方法不一带来的管理问题,减少地区间的恶性竞争;又能大大节约人力,保持小机构的高效灵活,从而避免美国模式下的机构臃肿和高昂的监管成本。作为给税务机关和金融机构服务的组织,以半官方的身份参与市场竞争可以快速赢得公信力,也不违背当届政府简政放权的改革要求。该机构还可以公开接受公众和同业的监督,确保其始终以独立的身份,参与到存量房纳税和贷款的评估工作中,提供复合市场原则的,无偏的、可靠的评估结果。

③这种评估方法的核心是构建基于机器学习理论的智能模型,随着评估次数的增多,模型自我完善,效率和准确度都会不断提高。

拓展阅读:

存量房市场挂牌数据 评估可比实例的新选择

我国目前有超过9000家的房地产网站,这些网站上每天有逾4百万的新增房屋信息,这些信息包括房屋的地理位置、面积、户型、朝向、楼层楼高、周边环境的描述以及报价等十分丰富的个性化资料。对这些资料加以采集,清洗,整理,可以得到每一套上市房屋的“身份证”。互联网上信息是日益丰富的,通过长时间的积累和不断完善的数据挖掘,这些身份证的信息完整性和辨识精度都会与日俱增。渐渐的,全国范围内到底有多少房子,这些房子都在什么地方,它们的值多少钱等等诸如此类的庞大而笼统的问题都可以得到准确的解答。这些数据也将在诸如纳税评估、房产市场管理、金融风险控制,或是数据可视化产品的开发等方面得到更加广泛的应用。这一类数据以及数据挖掘、分析、应用的整个过程,组成了一个新的数据体系——房产市场数据体系。

对于存量房纳税评估可比实例来说,市场挂牌数据无疑是更理想的选择。它数据量大,分布也更好。哪怕是长期没有成交记录的小区,它的在线房屋挂牌信息也会是活跃的。因为人们总是想尽可能多的了解自己的房子的价值和行市,即使房主并不打算出售;这会驱使房主们将房子的信息和合理的报价发布到网上去。

所有发布到网上去的内容,大多数情况下是可靠的。因为人们的初衷是为了把房子卖出去而不是为了避税,并不需要虚报价格。在国内长期的卖方市场环境下,许多交易都会以报价成交。同一套房子,随着时间的变化,报价本身就会不断调整以适应市场。如果这套房子长期没有再出现在网络上,就有理由认为它已经以最近的一次报价达成了交易。当然,不真实的信息总是存在的,尤其是中介行业的混乱导致了越来越严重的虚假房源问题。要解决这一问题,除了在房地产交易管理上构建切实有效的监管体系之外,还要在数据挖掘、情报分析方面投入更多的精力,以提高数据清洗的可靠性。另外,无论发布者怎样隐藏房子的真实资料,都会或多或少透漏出有价值的信息,而数据挖掘者所要做的,就是尽可能的找出能够相互佐证,值得保留的内容。

值得庆幸的是,现有的基于知识库理论的数据清洗技术已经完全有能力识别出大部分的虚假房源,剩下的也大多可以靠有限的人工清理来解决。而那些连计算机甚至是人类都无法辨别的虚假信息,从评估计算的角度来说,其实已经与真实数据没有任何分别了。当然,这里采用的评估方法,一定是基于大样本计算的;理论上可以用小区所有挂牌房屋的价格来计算一套待评估房子的市价。目前国内在这一领域处于领先地位的是“禧泰房产数据”,该公司已经建成了覆盖全国所有地级城市的数据监控网络,积累的房源数据超过6500万条,其评估产品也广泛应用在包括银行、评估机构、官方的存量房交易市场建设等多个领域。

从时效性上来说,市场挂牌数据也远好于成交数据。成交的可比实例可能是发生在几个月前的一笔交易,但市场挂牌数据每天都在更新。同一个小区内,每天都会有房子上市发布。剔除掉数据采集的短暂时差,可以说评估采用的就是估值时点的最新可比实例,任何细微的市场变化都会及时的被反映出来。如果税务部门宣称估值就是房子当天的市价的话,那一切都会变得不一样。比如当你过户时突然发现行市疯涨,于是变卦毁约。过了几天又以更高的价格签了新的合同来过户交税,理所当然的你会按照上一次的估值来申报。正当你以为赚到了的时候,税务人员却突然告诉你,由于市场变化,你房子的估值也变高了,交的税只多不少!可以想象你会有多么吃惊。

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