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2013年全国房产市场展望
来源:禧泰房产数据 2013-01-18

2013年全国房产市场展望

—— 实体经济缓慢复苏 限购或将全年延续

 本章节节选自禧泰房产数据日前编制了2012年全国住宅房产数据报告。该报告免费向城市房产网站用户提供下载。报告中为用户提供了目前城市房产网站开放城市在2012年的供需租售行情及区域结构分析,供用户了解国内存量房市场情况,为投资决策、项目开发、独立研究提供数据支持。

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  2012年12月,国内经济继续呈现出企稳回升的态势。制造业PMI为50.6%,生产和新订单指数继续回升,显示出资金供给和市场需求的稳定。中国非制造业商务活动指数为56.1%,其中建筑业商务活动指数高达61.9%,新订单指数为57.2%,比上月回落0.9个百分点,中间投入价格指数为51.9%,比上月回落1.0个百分点;表明建筑业市场需求和预期活跃程度的增速都有所放缓。

从投资和货币整体情况来看,前11月制造业固定资产投资累计113195.77亿,同比增长22.8%,房地产业固定资产投资累计83463.18亿,同比增长22.2%;央行公布的年末广义货币(M2)余额为97.42万亿,同比增长13.8%,其中12月份新增2.93万亿,创全年新高。

由于制造业和房地产业在资金流向上存在竞争关系,现有的货币供给和房地产调控政策勉强能够保障制造业转型升级的资金需要,而复苏局面需要更长的时间更稳定的投入来维持。

预计2013年全年仍将维持以限购为主的调控政策,或将在个人住房信息联网工作推进的基础上进一步细化和完善限购制度设计;调控还将加速房产税试点扩围和信贷资金管理,稳步开展保障房建设工作,为未来向市场化调控方式转型做准备。

信贷规模持续扩张 通胀压力下货币政策趋于稳健

从社会融资角度来看,2012年全年社会融资规模为15.76万亿,比上年增长2.93万亿。其中,人民币贷款增加8.20万亿,同比多增7320亿;信托贷款增加1.29万亿,同比多增1.09万亿,在房地产调控的大背景下显示出房地产融资方式的转变和融资成本的提高。12月份人民币贷款增加4543亿,增速下滑,但社会融资规模达到1.63万亿,比上年同期多3512亿,显示出当月非银融资的活跃。

统计局最新公布的12月份居民消费价格水平同比增长2.5%,其中居住价格中住房租金价格上涨3.3%。CPI尽管同比仍处于合理区间,但环比已明显抬头,加之货币供给的影响,2013年下半年将面临较大的通胀压力。目前国内外机构普遍预测全年GDP增速将达8%,为维持经济持续上行并预防通胀风险,预计2013年全年货币供给为9万亿,M2增幅同比在13%以上。

土地市场量价齐跌 房价面临上行压力

从土地情况来看,2012年全国300个城市土地出让金总额近2 万亿,同比减少12.6%。其中住宅用地出让金为1.3万亿,同比减少 14.3%。住宅用地出让金,二线城市增幅明显,武汉成都增幅超过50%,一线城市则明显下滑,上海、北京同比降幅分别为27%、20%。

全国300个城市土地供应为 15.8亿平方米,同比下降8.2%,其中住宅用地供给5.4亿平方米,同比下降17.3%。土地市场共成交近12亿平方米,较上年同期下降14.6%,其中,住宅用地成交3.8亿平方米,同比下降 23.1%。

2012年土地市场整体来看,价量均出现萎缩。未来新房供给量下降,价格上行压力明显,在市场预期和资金流向上也会间接影响存量房市场的走势。

2013年房价整体涨势趋稳 或现局部繁荣

上图为2012年全年CPI与M2的走势,可以显著看出增发货币在生产环节的沉淀,而全年固定资产投资和社会融资规模的增长也反映了这一点。预计在2013年下半年,货币增量可以传导到居民消费领域,从而表现为明显的通胀压力。受此影响,房产市场也将迎来新的活跃周期,并可能最早于今年2季度就出现局部繁荣的局面。

二线城市土地供应充足,房价上涨空间亦受到资源禀赋和刚性需求的限制,难有很好的市场表现。一线城市土地供应萎缩,资源优势明显,外来人口大量流入,预计2013年上半年开始就会呈现新的活跃行情,房价也将出现明显的上扬。但受国家限购政策影响,此轮行情将依然是自住性需求为主,不会出现前几年暴涨的局面。以北京为例,预计2013年全年房价涨幅在20%左右,略高于2012年的水平。

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