话说 棚改

来源:禧泰公司 2018-09-25

“棚改”最早可以追溯到2004年,辽宁省莫地沟棚户区改造为始点,为集中式的棚户区改造拉开序曲。

什么是棚户区呢?建筑密度大、安全隐患多、结构简陋、基础设施不配套、使用功能不完善的“城中村”。一般来说,有五类棚户区:城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区棚户区、中央下方地方煤矿棚户区。棚户区的居民多为低收入群体,很多还是企业老职工,曾为国家建设作出很大贡献。

2005年辽宁率先启动全国范围内的棚户区改造计划,早期的棚改以实物安置为主,分为原地安置和异地安置。

2007年,国务院出台文件,提出棚改、旧住宅区政治一律免征各种行政事业型收费和政府性基金。

2008年,为应对国际金融危机,中央出台扩大内需十项措施,其中明确提出要加快保障性安居工程建设,棚改全面启动。

2009年,住建部印发《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》,提出棚户区改造实行实物安置与货币补偿相结合,加大税费政策支持力度。

2010年,出台《关于中央投资支持国有工矿棚区改造有关问题的通知》。

2012年,《关于加快棚户区(危旧房)改造的通知》将铁路、钢铁、有色金属、黄金等行业棚户区纳入棚改政策支持范围。

2013年,《国务院关于加快棚户区改造的意见》扩大棚改范围,将非集中连片棚户区、城中村改造统一纳入棚改范围,加大政府支持力度。该文件被认为是棚户区改造工程加速标志。

2014年,国开行专门成立金融事业部办理棚改相关贷款业务,央行创设psl(抵押补充贷款)这一货币政策工具为棚改提供长期低利率的资金支持。在这一年,psl与mlf/slf等定向调整工具一起,成为了央行创造性货币调节工具。

新型城镇化提出“三个1亿人”的工作目标,其中包括改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,到2020年完成3650万户棚户区改造任务。

2015年,提出三年棚改计划,即2015-2017年完成1800万套棚改任务,并积极推进棚改货币化安置,包括发放购房券、政府购买存量房商品房安置、一次性货币补偿等。

2016年,国务院总理在政府工作报告中指出,今年的棚户区住房改造600万套,提高棚改货币安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存。

2017年,5月24日,国务院召开政策吹风会,确立今后三年棚改目标任务1500万套;12月23日,住建部会议提出2018年580万套的棚改目标。

2018年,两会明确提出,启动三年棚改攻坚计划,当年开工580万套。有序推进“城中村”、老旧小区改造,完善配套设施,鼓励有条件的加装电梯;稳步开展农村人居环境整治三年行动,推进“厕所革命”。

2018.08.13,长春市人民政府下发《长春市人民政府办公厅关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》。通知如下:新启动实施的棚改项目取消货币化安置购房奖励政策;鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房;

棚户区改造的安置方式主要有实物安置和货币化安置两种。

实物安置:原地安置、异地安置;

货币化安置:居民自主购买、政府购买安置、货币直接补偿。

目前,货币化安置是棚改的主流,其背景主要在于地产库存高企下的货币化刺激。

棚改项目的融资方式包括政策性银行贷款、项目收益债/企业债、政府购买服务和棚改专项债等。棚改的参与方式包含了房地产开发商、平台公司、地方政府。以下以货币化安置为例,其中“资金闭环”示意图:


备注:

1.  psl:抵押补充贷款,是指中央银行以抵押方式向商业银行发放贷款,合格抵押品可能包括高信用评级的债券类资产及优质信贷资产等,其亦是一种基础货币投放工具。

2.  mlf: 中期借贷便利,于2014年9月由中国人民银行创设。中期借贷便利是中央银行提供中期基础货币的货币政策工具,对象为符合宏观审慎管理要求的商业银行、政策性银行,可通过招标方式开展。发放方式为质押方式,并需提供国债、央行票据、政策性金融债、高等级信用债等优质债券作为合格质押品。

3.  slf: 常备借贷便利,是全球大多数中央银行都设立的货币政策工具,但名称各异,其主要作用是提高货币调控效果,有效防范银行体系流动性风险,增强对货币市场利率的调控效力。

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