从中美贸易战反观房价

来源:禧泰公司 2018-09-20

近四个月以来,尤其是从76日中美贸易争端开启之后,对于经济形势的变化,国内的媒体和专家们似乎更聚焦外部环境和外需。比如,在上个月的31日中共中央政治局召开的研讨经济形势会议上,就特别提到了“外部环境明显变化”。其实,我们可能完全没有选对这次贸易战的防御方向。

84日,美国总统特朗普在他的推特中写道:“关税所发挥的作用远超任何人的预料。中国股市在过去4个月下跌了27%,他们在跟我们谈判。我们的股市比以往任何时候都更强大……”,“中国第一次在与我们的对抗中处于下风”······

这位总统已经很明白的告诉所有人,中国人眼中的贸易战引发的所谓“外需”“顺差”对美国人来说根本就不是他们的目的,他们的目标是中国的资本市场。逻辑是这样的:这位美国总统在1987年曾经写过一本书叫《交易的艺术》,其中提到保护好自己的短板利用优势来克敌制胜。现在,美国人最具优势的就是资本市场,而且他们已经意识到只要在美国之外还存在一个规模更大、信用更高的资本市场,美国的百年霸权就有可能是南柯一梦。尤其是2016年后美元进入加息周期之后,美国人更希望中国的资本市场尽早爆仓。   

但就资本市场而言,中美的本质区别在于:美国资本市场是股市占压倒性优势,中国的资本市场是房地产占压倒性优势。根据2017年中国经济趋势研究院正式发布的《中国家庭财富调查报告(2017)》,全国家庭的人均财富中,房产净值占比为65.99%2016年净值增长幅度达17.95%,增长额占到家庭人均财富增长额的68.24%。其中,城镇居民这一比例更是高达75.62%。而美林银行研究部的数据显示,2015年中国家庭财富接近六成配置于房地产,其次是银行存款,占比23%。股票与不动产之比约为128;而美国的家庭财富中房地产、股票及养老金中,分别占比27%26%23%,存款占比仅12%,股票与不动产之比接近11

所以根据股市下跌百分之二十几就说中国处于下风,美国人未免高兴得有点早。

但鉴于房地产市场的泡沫的日趋严重化,1999-2015年,北京房价上涨了4.7倍,平均每年涨幅10.3%;上海房价上涨了6.9倍,平均每年涨幅12.9%2002-2015年,广州房价上涨了3.5倍,平均每年涨幅10%,深圳房价上涨了6.4倍,平均每年涨幅15.5% (虽然1990年到2017年,上证指数从95.79增加到3132,上涨了大概32倍,平均年化也有13.7%。但如果将所有可交易的住房视作流通股,房地产的市场规模远大于股票市场,其市场渗透率(自有住宅率)也远大于股票。)。社会各界对打压房价的呼声不绝于耳。

虽然高房价为社会各界所诟病,但不可否认的是,房地产不仅是支持中国经济的支柱产业,由其主导的土地财政也是中国经济的定海神针,更重要的是,只有房地产才能给中国人以打破美元霸权的底气。中国人今天能有远低于银行利息的资本市场,首先靠的就是房地产。只要中国的房地产市场不倒,低利率的货币气候就不会有大的改变,即使中国股市彻底熄火,中国的经济依然可以平稳健康的发展。正是依靠房地产,近二十年来,中国政府才有能力有条件度过了1997年和2008年两个金融危机。过去十年依靠房地产,中国形成低利率的货币环境,这才使得中国第一次拥有了向基础设施、高科技、军事等重资产领域飞速扩张的资本。无论研发、并购还是外援,中国的表现更像是一个资本生成大国,而非仰赖他国资本的发展中国家。

所以国内的房价、中国的房地产才是中美贸易战最终决杀的战场。

好在,中国的房地产是美国人的作战盲区,中国房地产是世界上唯一脱离美元周期的大型资本市场。美国人的所有金融工具对中国房地产市场都鞭长莫及,1997年以来的两次金融危机已用结果证明这一点。中国的房地产市场为巨量人民币提供了强大的信用,为中国的货币自主提供了可能。过去二十年,以房地产市场为基础的土地财政让中国成为唯一在低息资本上能和美国有一拼的经济体。

所以,中国如果要反击美国发起的这场贸易战,也不应选在对方发力的主战场——股市,而应当回归自己的主场——房地产。

根据近期中央密集出台的调控政策,加上贸易战的短兵相接,说明共识已经形成:只要中国的房地产市场不倒,金融货币环境和政策就不会有大的改变,即使中国股市彻底熄火,也不妨碍有序的防范控制“系统性风险”,中国的经济依然可以平稳健康的发展。这样看来,房价是不可能短期内出现大幅度下跌的,房地产市场也不会出现大幅波动,贸易战到最终影响的只是除了房地产以外的领域,而且美国人在其盲区作战,胜负已现。

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