抬高租金滥用租金贷 长租公寓如何走出运营困局

来源:禧泰公司 2018-09-06

近两个月,北京的房租上涨的很厉害。据中国房价行情(www.creprice.cn网站的数据显示,北京20188月的平均租金为:8731//套,单价达到了94.87//㎡,环比上涨2.75% 同比上涨了21.16%。除北京外,全国多个城市租金都出现了普遍上涨的现象,如下表所示:

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(数据来源:www.creprice.cn)

从表中可以看出,深圳、成都的租金同比上涨幅度达到30%多,其他等一二线重点城市几乎同比涨幅都在20%以上。我国的租赁市场才刚刚在起步阶段,为何多个城市租金上涨如此迅速?经过分析,大家开始把焦点投向近两年来在租赁市场上异军突起的“长租公寓”。市场多方机构分析认为,北京等城市租金的暴涨主要原因是长租公寓带动起来的,因爆出“抢房源大战”等新闻的蛋壳、自如等品牌公寓更是瞬间成为了众矢之的。

除了万科“泊寓”等是以社区化的运营方式在运营,其他大部分的长租公寓的运营模式都是先获取个人房东的分散式房源,然后统一装修后以品牌公寓的方式对外出租。所以一般的品牌公寓的房源租金都要高于中介或个人出租租金。但是因租房市场的起步晚,品牌公寓的房源市场占有量并不大,为何会带动整个城市租金上涨的呢?主要原因有如下几个方面:

一、租客注重租住品质,长租公寓优势明显

对现在的年轻人来说,买房已经不再是唯一的选择,比起按揭房贷的压力,更多的人选择了高品质的生活方式,所以越来越多的租客开始追求优越的租住体验。市场上普通中介和个人房东出租的房源质量参差不齐,而且缺少有效的监管,租房的不稳定性高,也容易产生各类纠纷。但是长租公寓就不同了,各类品牌公寓种类多,房源稳定,都是标准化装修,环境好,且有统一的管理,自然是更能吸引客源。而且,目前的长租公寓因为太过抢手,还会对租住人群进行筛选,比如泊寓对租房群体的要求是35岁以下年轻白领。因此,对于租房的主力军而言,就算长租公寓的价格高,也有更多的人去选择品牌公寓去居住。长租公寓的经营成本及经营模式造成了“品牌溢价”的高租金。

二、高价抢房源,拉动普通房源租金上涨

一个产业如果要做大,就不能忽视了市场份额。在前两年长租公寓刚开始兴起来的时候,前景就被看好。因为房产买卖市场的低迷,更多的人开始盯上了长租市场这块大蛋糕。在政策利好的前提下,不同品牌之间的竞争才是市场上最大的看点。如何拥有最高的市场占有量,最基础的就是要有足够多的房源。刚才已经提到,大部分的长租公寓的运营模式都是先获取个人房东的分散式房源。但是除了普通中介外,可控的个人房东的出租房源数量其实不多。所以市场上的“散房”都是价高者得。因此各大中介开始哄抢租赁房源。自如、蛋壳等长租公司也开始了声势浩大的“烧钱高价抢房源大战”。当房源成本上升,品牌公寓的租金必定是要跟着一块上升。而市场上的普通房源就这样被带动着一块涨了起来。所以,现在的年轻人开始调侃,刚被买房割完了一轮的韭菜,现在又轮到被租房来割韭菜了。

三、资本逐利,“租金贷”扰乱市场

之前有人说,房地产市场已经成为了有钱人的资本游戏。为了去杠杆减泡沫,政府发布了一轮又一轮的调控政策肃清买房市场的各类金融产品。但资本永远是逐利的,在买房市场的高压下,更多的投资者开始把目光投向了长租市场,衍生出扰乱租房市场的“租金贷”。何为“租金贷”?就是长租公寓借着“租一押一”的噱头,让租客签订跟第三方机构的贷款合同,贷款是一次性打入长租公寓的运营方,租客付的所谓的“房租”其实是每月定期向第三方机构还款和利息。

当“租金贷”的运作模式被媒体曝光的时候,大家称这就是典型的“空手套白狼”。长租公寓运用这种方式,不仅可以快速集资,还能获得可观的现金流,但是却把风险转移给了房东和租客。运营方迅速扩张了资金流,不仅加大了租房市场的杠杆,使市场进入另一轮的租金暴涨,更是增加了整个社会金融体系的风险。820日,滥用“租金贷”品牌公寓“鼎家”宣布破产。租赁金融杠杆的风险不言而喻,如果不加以控制,结果可不仅仅是增加几个倒闭的“鼎家”这么简单。

结语

长租公寓属于我国的新兴产业,一切都在摸索中前进。我们旨在发展“租购并举”的房地产市场,不仅要维系好房地产买卖市场的稳定,同时也要加强对租赁市场的监管。房住不炒不仅仅针对的是房屋买卖,对住房租赁市场一样适用。长租公寓目前站在时代的风口浪尖上,把握住了是个机会,稍有差池可能就迈进万丈深渊。对于长租公寓的运营方来说,面临的最大障碍是如何走出目前的困境。良性的竞争可以有,但是不可急功近利。应该把眼光放长远,在政府的有效监管下发展租赁产业,不再受制于资金,寻找更灵活的经营模式,健康持久的扩大产业规模。同时,长租市场也需要一套更全面的监管体系,保障租赁市场更加规范健康的发展。

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