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从人口争夺战看房地产市场
来源:禧泰公司 2018-06-08

看着眼下一骑绝尘的房价和一房难求的新房市场,很多人对今年的楼市调控和房地产市场充满了质疑。今天,我们换一个角度,从时下的“人口争夺战”以及即将从农村进入城市的近3亿人口看看房地产市场的走势。

201824日,西安市公安局专门成立人才、人口争夺攻坚指挥部,由公安局长牵头,从即日起在全市范围内开展为期三年的人才、人口争夺攻坚战,以吸引更多人才、人口来西安就业、创业、定居生活。2017年全年落户西安人数257419人,而2018年一季度,落户西安的人数已接近去年全年。

人口净流入是一个城市的命脉与未来,大城市之间的人口争夺战有日益白热化的趋势。2017年末,因受严格的人口管控影响,北京与上海常住人口出现微量下降。但“北上广深”四大“一线城市”中,广州与深圳的常住人口总量,仍然保持较高水平的上升。数据显示,2017年末广州常住人口1449.84万人,比上年增加了45万人。深圳全市年末常住人口1252.83万人,净增约62万人,且净增量创下了本世纪新高。“二线城市”中,杭州、长沙、郑州、武汉、宁波、成都等城市的人口总量也在不断增长。2017年,广深两城新增人口超百万,与杭州、长沙、郑州等8市之和几乎相当。

这一场人口争夺战中,广州、深圳暂时领先。而且,这似乎只是个开始,行进中的城镇化,远未停止。在广州刚刚发布的新一版城市总体规划草案中,到2035年,常住人口规模控制在2000万人左右。从去年末的1450万常住人口,到未来的2000万人,还有550万人口的缺口。事实上,透过《广东省人口发展规划(20172030)》,我们可以捕捉到这样的发展方向——人口向城市的集聚,仍然将是一个持续很久的过程。因为放眼世界,超级大都市的人口集聚都还远未停止。以日本东京为例,多年来,日本全国人口总数持续下降,但东京人口仍在不断增长。据东京统计数据显示,2015年,日本人口为负增长,但东京人口仍保持了0.87%的正增长。并且,近十几年来,东京人口占全日本比重在不断上升。

还有一个因素:我国城镇化率提升的巨大空间。2017年,中国大陆常住人口城镇化率为58.52%,户籍人口城镇化率42.35%。而美国、英国、韩国等经济发达国家的城镇化率均已超过80%。其中,2016年,日本的城镇化率已达到93.9%。如果按现行人口计算,当我们国内的城镇化率达到80%时,城镇人口将增加近3亿人。这3亿人将流向哪里?城市是现代经济的载体,人口向城市聚集是必然趋势。大城市,可能仍将是人们的“上佳选择”。2015年,在日本,百万以上城市人口占全国人口比重达到了64.7%,韩国、美国均超45%,而中国这一数值不到24%。总体偏低的城镇化率,向大城市集中的迁移规律,给了中国大城市更大的人口集聚空间。

从“小镇青年”到“城市白领”,人们对大城市的向往从未改变。为什么?因为大城市有着更强大也更完备的经济体系。说简单点,这里的机会更多也更好。中国城市的单位经济产出还有相当大的提升可能。2016年,东京每平方公里的经济产出,已超9亿美元。这样高的经济密度,反过来吸引着更多的人进入东京及其大都市圈就业和生活。而我国的大城市,即使是被称为“创新之都”的深圳,2017年每平方公里的经济产出约为3.7亿美元,全国最高。其次为上海和北京,每平方公里产出约为3亿美元。这意味着我国大城市的经济密度仍有较强的上升空间。人口聚集推进经济聚集,经济集聚反过来再刺激人口聚集,这是城市化的动态进程。若这一进程难以逆转,那么我国人口向大城市集聚的过程,仍将持续。

按照国人的习惯,进入城市发展的人口都面临着就业、子女就学等问题,加上中国社会传统的“家”文化,这近3亿人都是房地产市场的刚需族。说白了,买房子是必须的,只是早一天晚一天的问题。而且,从政策的导向来看,结合“自住型商品房”、“共有产权房”、“限价房”等措施,经济条件再不好的家庭政府也有办法让他们“住有所居”。尤其是“共有产权住房”,其实际价格与周边的商品房持平,这也能看出政策制定者对其周边楼市房价的默许态度。

由此可见,期待通过政策调控就能从让房价回调甚至较大幅度下跌,持有这种想法未免有些太不现实。眼下如火如荼的人口争夺战以及未来近3亿的城镇新增人口的将是房价持续上涨的前奏、基础和保障。

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