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调控从严形势下的地产商
来源:禧泰公司 2018-05-31

随着2018年两会闭幕,各大上市公司也进入了年报披露季。有一个很有意思的现象:A股上市的华夏幸福基业于2018329日发布2017年年度报告显示,2017年公司实现销售额1522.12亿元,其中,房地产业务签约销售额1200.51亿元,产业园区服务实现销售额299.12亿元,其他业务(物业、酒店)销售额22.49亿元。2017年公司实现的营业收入为596.35亿元,其中房地产业务收入占比48.79%,产业园区服务收入占比38.93%。虽然产业园区服务的销售大略只是房地产板块销售额的零头,但两者的营收却旗鼓相当。

也就是说该企业房地产开发业务的毛利率保守估计是24%。这就严重颠覆了公众对地产开发商的传统认知。要知道,1500亿的销售业绩足以跻身十大房企之列,这么大的开发商在当前这个以坐火箭上升的楼市里怎么可能利润率这么低呢?

那么,问题就出在这里:

首先,调控从严从紧在全国范围内如火如荼,这个从严不光是对购房者,同样也是对地产商从严。从2016年下半年开始,全国各地先是出现了限购限贷政策,后是连带着限售政策出台。甚至出台政策“限价、限售、限签、限购、限贷”,同时实施。为了贯彻“房住不炒”的地产调控精神,20163月开始,诸多一、二线城市纷纷出台了“限价令”。即地方政府会根据区域的不同,给一手房限制一个最高价格,超过的地产商,就拿不到预售证。对地产商而言,限价不啻为一场灾难。这一系列政策对购房者而言,增加其购房难度和成本;对地产开发商而言则限制了其销售价格和收入。以广州为例,限价已覆盖广州11区,不管地产商拍的楼板价是多少,反正卖的时候不能拉高区域均价。据统计,广州限价每平方米平均在1.7-1.8万元之间,而真实心理销售价格至少达到2.5-3万元。在南京京奥港地块,2.2万元的楼板价,结果只允许销售价格为2.5万元左右,如果按照限价出售多半亏本。怎么会亏本?这就不难不说说下面的第二个因素:

当前能上市的新盘成本都不见得低,而允许的销售价未超过楼板价的例子比比皆是。现在能上市销售的新盘,目前来看多数是2016年入手的地块。2016年以前的储备地块去化效果已经相当明显。截至上月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量不足5亿平方米,其规模相当于20133月份的水平,即库存规模回到了5年前。而2016年是中国房地产历史上的地王年,这一年,30多个城市共刷出340宗单价、总价地王。北京朝阳区将台地王于2016年初拿地,楼板价超过5.5万元/平方米。曾打破中国土地成交史上总价纪录的上海静安地王,被闽系房企融信以110亿元拿下,楼板价超过10万元/平方米。再以南京为例,葛洲坝河西南G14地块,楼板价4.5万元/平方米,想卖8万元/平方米,但处于限价3.5万元/平方米的区域。结果就是要么不上市,要么铤而走险。

这就不难理解现在新房预售时各种奇葩的出现了,也就不难理解在调控从严的形势下地产商们有这么纠结的心理状态了。

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