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短暂的狂欢 丹东房产市场一窥
来源:禧泰公司 2018-05-23

 

前言

近期,媒体频繁报丹东市房产价格因半岛和谈取得积极进展而上涨的新闻。通过目前丹东新建商品住房公开销售价格,以及存量房租售价格来看,短期内市场虽然刀光剑影,但不见波澜。而随着朝鲜中止南北高级别会谈,当地调控政策及时出台,丹东的房地产市场又回到了往日的平静。

管丹东新区的发展面临种种困难,对于房产市场的投机者而言,一丝投机空间都是不希望错过的。在这短短的一个月时间内,地缘政治的利好信息像是市场的催化剂,掺杂着“买赠”等销售手段,和“某不愿意透露姓名的知情者”的传言仿佛联合导演了一出市场中的“闹剧”。其中,政府把控“房住不炒”政策的力度、三四线城市去库存的巨大压力、房地产投资者的焦虑心态可见一斑。

市场概述

丹东市新建商品住房2018年4月均价为4525元/㎡。市场中在售楼盘数量较少,价格有逐渐复苏现象。从目前掌握的信息推断,不排除存在销售手段或新闻造势营造市场噱头的嫌疑。近期加强的调控力度将有效的帮助市场回到正轨。

丹东市上月存量房市场出售均价为5205元/㎡,环比增长0.87%,同比下降0.72%;均价最高的行政区为振兴区,均价5703元/㎡,同比上涨0.12%。存量房出租均价为17.78元/月/㎡,环比增长3.25%,同比上涨7.82%;均价最高的行政区为元宝区,均价为19.11元/月/㎡,同比上涨11.93%。全市住宅售租比为24年。

l 新建商品住房市场

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1 丹东新楼盘房价走势分析

新建商品住房(简称新房)市场中,丹东市市场在经历长期自2016年来的低迷后,自20182月后复苏20184月,全市新房均价为4525/

上月中有公开销售价格的丹东新楼盘共有8个,其中6个楼盘位于与朝鲜一江之隔的振兴区。各楼盘的公开销售价格并未出现媒体所述的暴涨50%”的情况。而随着近期当地限购等调控手段陆续出台,新房价格将得到更为有效的监督和平抑。

l 存量房出售市场

s     全市价格行情

image003.png

2 丹东存量房出售价格走势

新房市场不仅和存量房出售市场息息相关,且更能敏锐地体现出市场中的价格东向。根据图2所示,20184月丹东市的存量房出售平均价格为5205/,环比增长0.87%,同比下降0.72%;而近一个月(2018422~522)的存量房出售均价为5409/,较4月整体上涨3.92%,显示出了存量房市场中价格的上涨势头。

涨幅较快的小区包括元宝区东都屹景、振兴区锦绣花园、万达华府等丹东市中心城区品质较高的小区,同比涨幅在15%以上,或存在少部分投资性需求由新房市场中转移到存量房小区中。

s     各行政区行情

表1 各行政区存量房出售价格(20184)

排名

行政区

平均单价(/)

环比上月

同比上年

1

振兴区

5703

-0.71%

0.12%

2

元宝区

5615

-0.92%

1.92%

3

振安区

5591

4.30%

4.16%

4

凤城市

4689

2.21%

8.06%

5

东港市

4085

0.08%

2.40%

6

宽甸县

3787

-3.95%

-4.37%

在各个行政区中,中心城区的振兴区、元宝区、振安区的价格保持较高。但在20184月中,其环比和同比变化保持相对稳定。

l 存量房出租市场

s     全市价格行情

image005.png

3丹东存量房出租价格走势

丹东市近1月住宅平均出租单价为17.75//,基本与上月持平;同比上涨10.9%,比上月扩大3.1个百分点。从走势来看,丹东市住宅租金长期处于波动下滑态势,至2017年末触底反弹,随后持续上涨,20184月创下历史新高,为17.78//

从房价结构来看,出租单价处于10-15//的房源数量占比最多,为30.37%;其次为15-20//,占比为30.08%

 

s     各行政区行情    

         2 各行政区存量房出租价格(20184)

排名

行政区

平均单价 (//)

环比上月

同比上年

1

元宝区

19.11

11.56%

11.93%

2

振兴区

18.86

0.60%

9.52%

3

振安区

17.65

6.53%

15.04%

4

凤城市

15.21

2.91%

21.50%

5

东港市

12.6

0.04%

-2.94%

6

宽甸县

--

--

--

由表2可知,20184月丹东市5个有数据统计的行政区汇总,元宝区的平均出租单价最高,为19.11//,其次为振兴区,为18.86//。从环比来看,5个行政区的租金都在上涨,其中元宝区涨幅最大,为11.56%。从同比来看,除东港市同比下跌外,其余行政区均表现同比上涨,其中凤城区涨幅最大,为21.5%

l 市场售租比

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4 丹东存量房售租比走势

由上图可知,20171月之前,丹东市二手住宅售租比保持稳定状态,之后不断上涨;201711月份达到33(),创下历史新高点;随后由涨转跌,20184月下降至24(),近1月出现小幅反弹,售租比为25()

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