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高校学生数量对住宅价格的影响分析
来源:禧泰公司 2018-04-02

2018年春节过后第一天,山东省委书记刘家义在新旧动能转换重大工程动员会上的讲话便在各主流网络广泛传播,引发了众人的深入思考。山东的不进之退问题出现在哪里?答案显然是多方面的,刘书记的讲话中谈到的其中重要一点是科技创新支撑不足,广州、江苏、贵州、郑州等城市前些年的表现给出了强有力的论点支撑。

高科技创新的理论支撑点主要在科研院所与高校,应用支撑点主要在企业,而高校又是它们共同的人才储备基地。山东省创新乏力,那么请问我们中学时期的优等生现在何处?答案是,大部分人选择留在了大学母校所在地成家立业。因此,在地方相继推出人才引进政策的大环境下,要不断推进高等教育发展,提高高等教育质量和影响力,才能招得女婿,留住儿子

高校不仅在创新发展中扮演着重要角色,其在住宅市场中也发挥着重要作用,不只是因为衍生出了学区房而已。逻辑并不复杂,学生步入社会后将面临成家立业,成家使其成为消化住宅存量的生力军,立业会助其选择购买地点,而前边也已提到,在毕业地直接就业的学生不在少数。接下来,让我们透过数据看一下2006年至2016年高校的招生政策在住宅市场中的不俗表现。

全国各主要城市高校学生数量与住宅价格之间的关系可归纳为以下三类。

1.学生数量与住宅价格增长趋势基本一致2006年,兰州市的高校在校生数量约为16万,之后持续增加,到2014年左右增加至约41万,平均每年增加2.5万;住宅价格也由约2500/平涨到约6000/平。高校在校生数量与住宅价格的增长曲线基本一致,高校生力军可以很好的消化当地住宅存量,因而没有引起某一时间段住宅价格的大幅上涨。沈阳,西宁等城市也是这种情况。


2.学生数量不断增长,而住宅价格增长缓慢合肥市为例,在2010年到2013年的三年时间内,高校在校生人数由约37.2万增加44.3万,平均每年增加3.5万;在此期间住宅价格由5500/平涨到6000/平,仅上涨了约500元,而在2013年之后房价疯狂上涨,到2016年涨至9300/平,2017年住宅价格更是高达14000/平。可以说2010年至2013年高校生力军的增长大大促进了市场需求端,从而使供需平衡向供应端倾斜,刺激了房价大幅上涨。以上说明,学生数量不断增长而住宅价格增长缓慢的阶段会为后期住宅价格上涨蓄力。天津,杭州、成都、石家庄,长沙、福州、海口等城市也都存在这种现象。


3.学生数量增长缓慢,而房价增长较快宁波为例,从2006年到2010年高校在校生数量增长缓慢,平均每年增长约5000人,在2006年学生数量相差不大的情况下,增长量远低于兰州市的增长水平;而住宅价格上涨速度是兰州同期的4.5倍,市场表现相对过热,这就导致了供应端相对过剩,以至于以后的7年房价涨幅一直比较温和,2017年,住宅均价仅比2010年上涨了1300元。类似情况的城市还包括西安,贵阳,昆明,太原等,只是反应的时间段不同。


预测在过去的几年里,太原市虽然住宅市场表现温和,但高校在校生数量增长势头强劲,需求端旺盛,因此,未来住宅价格还具有大幅上涨的潜力。类似城市还有西安、乌鲁木齐等,其中西安的大幅上涨趋势在2017年已有所显现。当然,这里仅仅是依据供需理论做出的一个简单预测,实际情况必然还受到宏观政策和经济大环境的影响。


备注本文数据主要来源于国家统计局中国房价行情平台

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