营改增对房地产行业税负的影响(下)

来源:禧泰公司 2018-03-23

二.“营改增”对存量房交易税负的影响

1. 存量房交易税负构成

“营改增”前,个人买卖存量房(二手房)过程中,主要需要缴纳营业税(包括城建、教育附加)、个人所得税、契税。 “营改增”后,个人存量房交易营业税改为增值税,同时契税和个税的计税依据也将发生调整。

2.“营改增”前后存量房交易税负率核算

根据财税[2016]23号、财税[2016]36号文件及附件《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》,存量房交易税负的主要税收差异条件如下。

房产交易是否满2年

房屋面积在90㎡以上或以下

是否购房家庭唯一房产,或改善型需求

个人所得税的两种计税方式(北上广深,及其他城市)

其中,出于保持市场价格稳定的目的,“一线城市”的个人所得税的计税方法与我国其他城市有所区别。由于该行为不具有代表价值,且有政策调控目的,因此不在下文讨论之列。

根据上述存量房交易税收政策变化,下表核算了“营改增”实施前后存量房交易税负率变化情况。由表可见,在我国除北上广深一线城市之外,在存量商品住房交易中,无论是否可满足“交易是否满2年”、“房屋面积是否小于90㎡”,或是“是否家庭唯一住房”的三个条件,“营改增”都将降低存量房交易税负成本。


注:上表左起三行中,‘√’表示满足该列表头条件;2016 年初营业税纳税条件为“是否满5年”,且有144㎡是否普通住宅的判断,为简化表示,上表中有所省略。

而相比而言,财税[2016]23号文对存量房交易税费的影响更为显著,若假设八种购房情况占比相同,则平均降低税费占房款的1.55%;而36号文“营改增”平均对存量房交易税费的减免占房款的0.24%。

3.“营改增”对存量房交易税负的影响分析小结

由本章分析过程中不难看出,在“营改增”之后,存量房的交易税负普遍有所下降。其中,原存量房交易中的税负主要组成营业税的改革,对整体税负的下降效果相对显著。此外,区别于新房(房地产交易一级)市场,存量房市场的报价并不含税,因此,交易税负的下降有利于促进存量房市场交易活跃。

“营改增”之后,媒体第一时间报道了北京、广州、无锡等城市的存量房交易纳税情况。其中,据北京市地税局的统计,5月1日当天,北京市18个区(分)局试运行二手房交易税收征管工作,当天共开具二手房交易增值税发票85张,征收税款638.55万元,比“营改增”前的税负降低16.03万元,降幅2.45%,平均单笔业务税负下降1885.88元 。广州市5、6月份,全市共受理二手房交易2.9万宗,征收增值税3.13亿元,“营改增”为二手房交易纳税人减轻负担合计约1600万元;全市个人出租屋税款征收业务达25万宗,征收增值税5500万元,实现税收减负276万元,税收减负率均超过4.8% 。

综上所述,“营改增”对房地产交易环节中的直接影响一方面体现在房地产交易二级市场中,即新房销售市场中,“营改增”政策在目前阶段降低了企业税负成本,并在长期看来,有利于企业进一步提高内控,从而整体提升行业素质,加速行业整合;另一方面,在房地产交易三级市场,即存量房(二手房)交易中,“营改增”政策降低了交易成本,将有利于盘活存量房交易市场。

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