浅析租购同权

来源:禧泰公司 2017-08-15

2017717日,广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》。《通知》明确,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。该通知一发布便瞬间引起了全国关注。

关于租购同权

其实这并不是广州一地的举措,而是对于20165月《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的落实,该意见提出:完善住房租赁支持政策,非本地户籍承租人可申领居住证,并享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。应当说,广州版“租购同权”,就是使非本地户籍承租人,与本地户籍居民一样,平等地享受基本公共服务的具体制度安排。同时这一举措也是对2016年年底中央经济工作会议中提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位的具体措施。

“租购同权”把租房的权利法律化,使房东和租客处于相同的法律地位并享有同样的权利。这不仅契合民意,给人们吃了“定心丸”,而且更有利于规范和发展住房租赁市场,使租房切实成为实现“住有所居”的重要途径。

租购同权一提出,人们就开始热议是否会对房价产生影响?有人说房价会降,若是租购同权落实,买房能享受的权利租房也可以,房屋的一些附加值就会降低,对于想通过买房来享受基本公共服务和福利的购房者来说,现在买房的意愿会大打折扣,客源减少,房价上涨趋势势必下调;有人说房价会涨,尤其是学区房,若租购同权,会有更多人选择能享受更好社会公共服务的房子来租,租房需求的大涨也会刺激买房需求的增加,抬高房价。其实,“租售同权”影响是双向的,一方面,在一定程度上对高速上涨的房价有一定的抑制作用;另一方面租购同权落实,租房人权益得到更多保障,也会引发租金的上涨。

租购同权之于学区房

在“租购同权”中,最能牵动人神经的就是教育资源的“同权”,尤其是作为重要教育资源相关的“学区房”。广州租购同权之所以能在房产界引起轩然大波,原因之一是它在国内开创先河,首次将传说已久的“租购同权”政策落实到实际;原因之二是它貌似解决了天价学区房的问题。

但广州的政策条件限制较多,对象主要为本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,且其监护人在本市无自有产权住房。无独有偶,继广州之后,无锡、郑州、扬州、济南等地近日也提出“租房可落户”的政策。其实这是“租售同权”在户籍领域的体现,本质上都是志在明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

无论是“租购同权”还是“租房落户”都不能从根本上解决“学区房”的问题。首先,政策实施后必有很多家长去“名校”周边租房,学区房的房源依然是热点,供不应求势必导致房租大幅上涨。即便是出台政策抑制学区房房租上涨,也会出现“抢房源”甚至“黄牛党”的情况。其次,目前各地普遍的入学标准基本是:第一顺位为房户合一,也就是监护人是房主并且是户主(房子是自己的并且有房产证),第二顺位为房主(房子是自己的但是还没有取得房产证),第三顺位为租房(房子不是自己的,也没有房产证)。往往满足第一顺位的学生就已经将招生名额占满,根本轮不到第三顺位。稀缺资源必然导致高溢价,不是高房价就是高房租,“学区房”问题本身是由教育资源配置的不平衡导致的,根本问题在“学”上而不是在“房”上。

租购同权之于长租市场

我国住房租赁形式大致有两种:个人住房租赁和由专业租赁机构运营或房地产企业自持经营的长租公寓。相关数据显示,现在的租赁市场,个人出租所占的比例超过了90%,品牌公寓企业总占有率低于2%,开发商自持经营的居住用房不足1%。在这种市场形势下,落实“购租同权”其实也面临着不小的挑战。若个人租赁占市场主导地位,承租者的很多权益可能就无法落实的很到位了。而且一旦涉及到租房落户,处在卖方市场的房东和业主势必会借此提要求、涨租金,租赁市场可能会迎来一波大范围大幅度的价格上涨。

2015年开始大火的各类长租公寓,由于投资收益率相对较低,长租公寓目前还处于抢占市场和烧钱的阶段。但在本轮政策的鼓励下,将有大量资本涌进租赁市场,许多地产服务中介、房企可以把长租公寓作为一个转型的契机。市场对长租公寓的的估值居高不下,租赁市场已近被视为房地产“最后的红利”。但长租市场目前面临的最大问题是融资成本高和资产收益率低、回报周期长,如何解决这一问题,让租赁市场更加专业和明朗化,也是厄待解决的问题之一。

针对解决长租市场的收益难问题,值得关注的是,74日上海在全国首次推出租赁住房用地:分别位于嘉定区和浦东新区的两宗地块。这两宗地块的土地用途均为租赁住房,要求竞得人须100%自持70年。根据公告显示,两块地的成交均价都不足6000/平方米,为市场价格的两折左右。当土地成本降低,租赁和买卖收益差异缩小,才能吸引更多的房产企业进入长租市场,并加快租赁市场的扩建与发展。

租购同权与房地产市场长效机制

其实租购同权的提出,背后是国家和政府对房地产租赁市场的调控及对市场调控机制的进一步探索。先是广州市提出加快构建租购并举的住房体系;接着住建部也明确表示要着力构建“购租并举”房地产市场供应体系;近日住建部联合八部委又联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并选取了广州、深圳等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

“购租同权”政策的紧密出台,可以看出国家要大力发展住房租赁市场的决心,同时亦在表明:中国房地产的租赁市场将要发生改变,政府将开始着手于对租赁市场的改革、建设、发展。就目前的房地产市场形势来讲,房价不论暴涨或者暴跌,市场都要承担不小的经济风险。“购租同权”落定,租房落户、共享教育资源一旦落实,买房子便不再是必要的选择,届时会有越来越多的人选择租房住。

相较于房地产的买卖市场,租赁市场较少有频繁、严格、规范的调控管理,市场较为混乱,且普遍存在着租房者与房东权益不平等且得不到保障的问题。租购同权的提出,将有利于明确房东和租客的合法权利,给予租房者从权益、平等性、居住实用性等方面的有利保障,有助于增加租赁需求;同时,将会鼓励更多的存量房、闲置房进入租赁市场,促进租赁市场更加规范、有序的发展;还有助于减轻部分购房者因租房带来的困扰和社会服务上不平等待遇而买房的迫切需求,也将在一定程度上缓解房屋买卖市场的部分压力。

我们一直在提房地产市场的长效机制,其中重要的一项是要努力实现租购并举。因为一个平稳的房地产市场不单只包括房屋买卖,租赁同样占了很大比重。很多人说房地产市场的买卖市场其实已经触顶,房产经济泡沫的现象已经很严重。此时大力发展租赁市场,更大的目的其实是平抑房价,稳定市场。同时把住宅租赁市场纳入法制化轨道,规范租赁市场行为规范,才能建设起一个健康的房地产租赁的市场环境。而落实“租购同权”,则是要在未来平衡租售市场,能有效的应对各种楼市变动,以达到市场的长期稳定。

租购同权面临的问题与挑战

虽然,提出租购同权的初衷是保障承租人和房东的合法权益,加强对房地产租赁市场的规范管理。但是由此而可能会引发的其它方方面面的问题也不容忽视。租购同权缩短了租房者在享受各项社会基本公共服务方面与有房者的差距,不可避免的会产生部分人口流动,有条件的人们为满足自己的需求去往比目前居住地更好的城市,农村人口加大向城市涌入。在日益增加的需求上,现有的社会优质资源不变就会产生更大的竞争和抢夺,对购房者也会产生不公平,在各种资源配置、规章制度未合理、足量、有效的安排情况下,也会引发房价和租金的变化,对房地产买卖和租赁市场均会造成不良影响。

我们在“租购并举”战略上已经迈出了实质性的一步,但发展租赁市场我们仍有很多政策需要不断细化。市场行为如何规范,购房者和承租人的权益如何保障,租赁和买卖市场的土地供给制度如何优化,这些都是我们在落实“租购同权”相关政策时不得不考虑和解决的问题。租购同权是房地产租赁市场发展变化的一个趋势,但是其未来还有较长一段路要走。

只有在不断摸索中完善,才能最终实现“租购并举”,并建立起长效稳定的房地产市场机制。

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