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房地产市场的供给侧调控
来源:禧泰公司 2017-05-08

对于当下的房地产市场,最突出的一个问题是一二线城市房子太抢手,房价上涨太快,但三四线城市房子卖不动,去库存仍存在很大压力。

长期以来,人们大都习惯将经济增长的动力定位于“三驾马车”:投资、出口和消费。回归到房地产市场,摒去出口不谈,投资是作为拉动内需的辅助消费的途径,所以房地产市场经济的最大动力其实是在消费方,也就是购房需求方。房价一直以来居高不下,尤以近两年来看,房地产市场的火爆程度之高,房价的上涨速度之快已远远超出了我们的想象。究其原因,真的是房地产市场的“需求”很大吗?除去投资炒房者,在这些需求中,真正属于市场的需求比例还剩多少?

有人说房地产市场的基本居住属性被冲击,很大一部分都是投资炒房的原因,房子不再是用来住的,更大的作用是用来挣钱的。房地产市场有利可图并被人们广而周知的时候,大家都会想着去分一杯羹。所以,开始是有钱人炒房,市场风气扩大后逐渐开始全民炒房,自然引起房价普遍虚高。

去年9月份,我国开始一轮紧锣密鼓的房产调控,多个热点城市出台一系列措施限购限贷,根本目的就是打击炒房行为。限购,限的是购房者;限贷,限的是购房资金和方式。与此同时,对于三四线城市,出台购房补贴,鼓励大学生和农民工买房,加快去库存。其实这些举措都是在限制和鼓励消费方,也就是我们一直在需求侧调控。

我们都知道,影响市场最大的两个因素,一个是供给,另一个是需求。供求影响市场最大的体现便是价格。对于房地产市场来说,楼市不论是火爆还是库存多,很大程度上都是由于供需不平衡导致的。而一个城市的房地产是否颓靡,无非是房产的供给和买房需求之间的博弈产生的结果。

如果只着重于需求侧调控,虽然短期内能取得一定效果,但时间一长,政策一旦放松,房产市场便会伺机反弹。进入17年以来,以二手房市场为主的楼市回暖复苏很快,很多城市在限购的条件下房价依然还在涨。所以,3月份新的一轮调控政策来临,出现了不一样的关注点。在这一轮的楼市调控中,除需求端去流动性,增加持有成本等,部分城市还发出了积极增加土地供应的信号,多个热点城市住宅用地供应计划大幅提升。

据北京国土局消息,2017年北京计划供应住宅用地1200公顷,未来5年计划供应住宅用地6000公顷,以保障150万套住房建设需求。广州国规委也发布数据称2017年全市计划供应5.8平方公里住宅用地,新增住宅建筑面积不少于1200万平方米;2017年至2019年住宅用地合计供应15.52平方公里住宅用地。除此之外,上海,深圳等多个城市都在加大住宅用地的供应。

41日,住建部和国土资源部联合发布通知,通知要求,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

以上可以看出,房地产市场已开始着重供给侧调控,且需求与供给并用。

有媒体分析,我国房地产市场当前面临的最大矛盾,是上游“行政化”和下游“市场化”之间的割裂。如果我们一味的控制上游的房产销售环节,而放松对下游的土地市场的监管,将很难达到市场平衡。要控制虚高的房价,要先解决土地供应。开始供给侧调控,针对不同城市楼市状况限制土地供应情况,对去库存和抑房价都是长期有利的调控。

很多人都在呼吁房地产市场急需出台一个长效机制来解决目前存在的种种问题。而供给侧调控正好可以为长效机制的出台落实赢取一定的缓冲期。后期我们则需要逐步建立完善的户籍制度和房地产税收机制,从而保证房地产市场真正健康平稳的发展。

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