房产调控下的“类住宅”

来源:禧泰公司 2017-03-08

央视224日报道,本周,上海“类住宅”较为集中的闵行、嘉定两区开始试点,整治“类住宅”项目。这是自20171月份上海暂停大部分类住宅项目的销售及217日上海明令叫停“类住宅”销售之后,首次制定出具体的整治方案开始治理类住宅。

上海并不是第一个要对“类住宅”进行整治的城市。20165月,北京通州出台限购商住房政策;20171月,《北京市“疏解整治促提升”专项行动2017年工作计划》明确表示要出台措施,严控“商改住”;同样在20171月,深圳发布《商品住宅和商务公寓预现售管理操作细则》,首次将类住宅纳入价格监管范畴。

“类住宅”在房地产行业中通常称为“商改住”,与住宅有很大差别,除用途外,房产性质与交易税收也有差别。来自云掌财经的一句话可很好诠释其定义:“类住宅”是指开发单位为了规避风险,将依法批准的商业建设用地通过住宅化的设计和营销推广对外销售的产品。可以特指除了住宅、办公楼之外的有居住功能的边缘类产品。我们熟知的酒店式公寓、服务式公寓、公寓式办公楼,以及曾经大热过一段时间的LOFTSOHO公寓等均属于此类。

此次上海整治“类住宅”的背后,除了上海一系列楼市调控政策下“类住宅”的火爆销售,还有大量“类住宅”的存在所带来的一系列问题。

由于“类住宅”置业门槛比较低,又无限购等政策的限制,在住宅用地日趋减少,住宅需求日趋加大,住宅调控日趋频繁的情况下,游离在商品住宅和商业地产之间的“类住宅”逐渐被开发商,购房者所青睐。但“类住宅”源于开发单位规避风险,它的大量流通势必会造成各种问题。如土地用途的变更,类住宅所用的土地,并非住宅用地,而是使用权只有40年或50年的商业办公用或工业用地。如擅自改变房屋结构,新闻上报道的深圳天价鸽子笼,北京天价过道学区房被众人评判。这些无疑扰乱了房产市场秩序,阻碍了房产市场规范发展。同时,也在一定程度上损害购房者利益,因此而产生的各种纠纷也不断有之。

但是,目前对类住宅的调控整治仅发生在一线城市,这些城市的住房高需求率和低库存率催生了类住宅的崛起。而部分二三线城市,对类住宅的存在则相对报以宽容态度。

201719日,苏州下发《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见(试行)》,一定条件下允许“商改住”——对出让项目所在区域商业办公供应明显偏多或在建规模过大,项目尚未开工建设或未开始销售(包括原已销售房屋目前已清理完成回购处置)的,可由建设单位申请,通过调整土地规划条件、用途,引导项目建设用地转型利用,用于住宅或国家支持的新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等项目用途的开发建设。

218日,成都首个“商改住”项目正式落地。茂业商业变更茂业九眼桥项目对应国有建设用地的使用条件,将其由商业用地调整为零售商业兼容二类住宅用地、零售商业用地。

不可否认,“类住宅”的存在也有有利的一面。北京,上海、深圳等一线城市,土地供应日趋减少,住房供求矛盾日渐突出,但同时,也存在着商业地产过剩、空置率较高的情况,类住宅的存在,对解决住房及商业地产供求问题方面起到了调节作用。而对于存在难以消化的高商业库存的二、三线城市来说,“类住宅”的存在也对去库存有着促进作用。

因此,对“类住宅”不能以偏概全,一棒子打死,而需要结合城市特点,针对性的解决“类住宅”存在的各种问题,利用“类住宅”存在的优势、优点,合理规划并有效控制类住宅市场的发展,为建设规范化房产市场做出贡献。

声明:本网站所载信息和数据等仅供参考,若用于商业用途需授权,请联系我们。转载或引用本网版权所有之内容须注明转自(或引自)城市房产字样,并标明城市房产网址:www.cityhouse.cn

相关文章