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土地市场开局冰火相融
来源:新京报即时新闻(北京) 2017-02-17

2017年开年大部分热点城市土地成交溢价率明显降低,比如深圳、上海等城市地块成交溢价率均明显低于2016年的平均水平。未来,在严格的政策约束下,出现高溢价地块的概率将远不如去年。

不过,对于房企而言,在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后,补充土地的积极性十分高涨,布局热点城市、押注长三角等活力区域,抢跑意味十分明显。

1溢价率走低

开年全国各地土地供应面积明显回落。

2土地新政频出

大部分城市为了避免高价地都针对土地加大了限制条件,出现高价地或高溢价地块的概率越来越低。目前至少有北京、广州、深圳等共17个城市在土地出让中实施限价。

其中,除杭州、郑州等地对溢价率进行限定,其余城市主要对价格进行限定,郑州、武汉还配有“熔断”机制。

213日,天津市市区国土资源分局网站挂出消息,宣布推出天津市土地出让新机制:报价到达上限,拼“自持面积”。这一政策已经在实际土地出让操作过程中正式实施。28日,天津土地交易中心连续挂出两宗北辰区经营性用地出让公告,即采取上述拍卖方式。

与之相似的是,在北京,“限房价、竞地价、限持有”的租售并行方式有可能成为土地出让的新常态。土地供应的极度稀缺,使得很多房企也在未形成明确商业模式的前提下拿下自持地块。

此外,房企拿地融资等方面监管全面收紧。213日,中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》,对私募资金投资16个热点城市房地产进行严格监管。

在此之前,上交所、深交所和央行也分别发文或表态,对房企发债、房地产行业的细分与分类监管、土地贷款等进行强化监管。

3长三角热区

尽管近一两个月土地市场整体降温,但大型房企拿地的热情却丝毫不减。根据中原地产研究中心的数据显示,1月份,包括万科、保利在内的20大房企,拿地金额依然达到了1117.26亿元。

接下来,房企有望加大对长三角的倾斜力度。碧桂园甚至在华东设立5个区域公司,包括上海、沪苏、江苏区域公司,及沪浙、浙江区域公司。新城集团董事长王振华曾在年初明确提出了“千亿战略”,其中,长三角区域贡献率或在6成以上。

此外,不少闽系房企外迁总部至上海,以上海为中心的长三角区域,成为闽系房企战略布局的重点,如正荣集团、阳光城等企业。

4曲线拿地

面对越来越少的优质地块,房企面临更为严峻的现实是无地可拿,因此,收购、兼并成为很多房企青睐的曲线拿地方式,如融创入股金科、融科智地、莱蒙国际。

在一、二线城市拿地更是如此。万科近日于北京新获取的朝阳区红领巾桥地块,是通过与北京时尚控股有限责任公司合作而获得。在三、四线城市及潜力区域,并购拿地也愈演愈烈。最近,融创再出大手笔,在廊坊永清县收购一项目,建筑面积约100万平米,该项目的开发商为永清美景房地产开发有限公司。此外,融创还在张家口高铁站旁拿下一项目。

并购拿地愈演愈烈,甚至超越招拍挂,成为一部分扩张型房企的主要拿地模式。融创近几年三分之二的土地储备,都是通过并购的方式拿到的,阳光城去年并购总额超过200亿元,去年新获的80%左右的土储来自并购。

这些低价土地为房企快速扩张提供了保障。

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