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浅谈存量房时代
来源:禧泰公司 2017-02-09

近日,根据链家研究院公布的一份存量房数据报告(来源)显示,将存量房时代推上了房产界热搜、热谈的尖峰。

传统意义上,存量房一般是指未居住过的二手房,即通常所讲的“库存待售”的房产。主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋(未居住过的)、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块,都是未使用过的住宅或非住宅。而实际上我们目前所提及的存量房时代中的存量房则范围更为广泛些,二手房、租赁交易均包括在内,所以,基本上只要是二手房产生的交易,都算在一起与新房成交进行比较。

目前,有越来越多的城市二手房市场出现火爆情况,二手房交易量持续上升。出现这种情况,一方面,是受政策的影响。限购等政策使新房市场房价的水涨船高,“二孩”政策又刺激换房需求,更多购房者转而购买价格相对较低、价格调整也较灵活的二手房。另一方面,大部分城市房产市场上仍有较大的商品房库存量,更多城市着重于去库存。足够的商品房库存量将逐步填充二手房市场。还有一方面是目前中国的城镇化发展,以及带动的更多、更大的人口流动,将会加大二手房的需求和转换频率。未来将有越来越多的人成为城镇商品房的刚需者,越来越多的人口将随着城市规划而来,并随着商品房被合理、有规划的聚集,归拢,重新配置。

根据链家研究院公布的一份存量房数据报告显示:去年全国二手房交易规模占住房交易总额的比例达到41%。其中,一线城市二手房交易额是新房的2.1倍,北京、上海和深圳二手房成交金额分别是总交易额的74%72%60%。而近几日,北京、上海、深圳、东莞均有媒体发表文章称已步入存量房时代。诚然,北京、上海、深圳等一线城市,鉴于其城市发展规模、速度,土地的稀缺程度,人口的集中和流动情况,房产市场中二手房交易量可能早就超过了新房交易量,称其进入存量房时代名副其实。部分二线城市目前虽然二手房交易在逐步赶超新房,有率先进入存量房时代的潜力,但是大部分城市或许在未来几年才能紧跟其后。而大批的三、四线城市,进入存量房时代还需要时间。

存量房时代的到来,意味着房产市场发展将有一个大的、全新的转折。相对于新房主导阶段的房产市场,房产的供给与需求将会逐步变为一致,购房者房屋购买过程中的弱势地位也会得到有效缓解。仅从房价本身来看,如果没有大的外部因素变化,房价将不会出现大幅的上涨或下跌。但是,我们也需要理性对待,结合各个城市实际情况,因地制宜,合理引导新房市场和存量房市场的共同发展。

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