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美联储加息对楼市影响
来源:禧泰公司 2017-02-04

去年美国大选聚焦了全世界的目光,而新的美国总统究竟会选择什么样的经济政策更是牵动了整个世界经济的神经。对于2016年来说,美联储加息是个不可忽视的焦点。大选落定,美联储也在去年1215日公布利率决议宣布加息25个基点,将联邦基金利率目标范围提升至0.5%-0.75%,自美联储201512月首次加息以来,此次加息时隔整整一年。

美联储全称美国联邦储备系统,行使的是美国的中央银行的职能,几乎每次美联储加息都会给世界经济带来巨大影响,所以大家对美联储的关注一直居高不下。加息的消息一出,很多人都在担心美联储加息将会给国内经济带来不可预测的风险和压力,尤其对于正处于敏感时期的房地产市场,一些声音预测此次美联储加息可能会导致比较大的楼市动荡,引起房地产泡沫破裂。但加息对楼市、甚至国内经济影响的预测是准确还是被夸大了,目前并没有定论。

对于房地产市场人们最为关心的是美联储加息会导致美元走强,外币投资转向美国,从而导致房地产市场的海外资本大量流出。但数据显示,近年来,房地产利用外资的增速是下降的,2015年,我们放宽了外资投资中国房地产的限制,但却导致了房地产利用外资的最低增速-53.6%。而我们的自身的房地产固定投资一直在增加。所以,即便是资本流出,对于整个市场的资本而言,比重很小,影响并不像传闻中的那样严重。那些对于资本流出导致房地产市场大量低价抛售的说法就不攻自破了。

另一方面,我国一直以来对资本都是实行较为严格的管制,2006年,为了防止外资炒作,监管部门出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,对于境外机构和个人购房设置了一系列限制条件。在管控下,资本的流入受到限制,外流渠道又不畅,所谓资本流出并不是件容易的事,历史上美联储每轮加息与我国房地产市场走向并没有呈现明显的正相关性。

除了资本流出,美联储加息对人民币的影响也是人们关注的一个要点。一部分观点认为:加息可能会导致汇率浮动,美元升值,人民币贬值,对于国际贸易来说,进口贸易的成本上升,而对于产能过剩的国情让我们的出口也变得越来越艰难,由此可能引发国内的通货膨胀,所有依赖房地产市场的相关制造业都将面临严重冲击,房价泡沫一触即破。但是我们不要忘了,我国还拥有足够的外汇储备来应对外汇市场的波动。作为可以干预汇率的“神器”,可以利用外汇储备来调节供给和供需,稳定本地汇率,维护房地产市场经济的平衡。不怪乎有人说,保房价还是保汇率其实是个伪命题,因为我们完全可以在保证人民币汇率平稳的同时维持房价稳定。

 那房地产市场该如何有效应对美联储加息呢?首先应该是加强房地产市场的资本管制,防范楼市的资本风险。相关消息称,美联储2017年仍会加息三次,倘若我们提前规避了因楼市资金流动带来的风险,不论美联储何时加息,汇率如何浮动,我们都能从容应对。而资本管制的重点则是楼市里的炒房投机行为。“房子是用来住的不是用来炒的”,控制了炒房资本,才能保证房地产的真正价值显现。

其次,鼓励民间投资。每年的固定资产投资虽然都在增加,但伴随着房地产利用外资下降的还有民间投资的增速。如今国内产能过剩,制造业等经济下行,要完成经济转型仍然任重而道远。少量的资本流出不可怕,重要的是我们要从不同渠道保证资本的稳定和可持续的发展。鼓励民间投资,加大一些企业的优惠政策,从而拉动房地产市场乃至整个社会经济的发展。

总之,面对美联储加息可能带来的金融风险,我们要冷静分析客观对待,做到正视但不夸大。对于房地产市场,建立一个长效而持久的房地产机制,正确分析房地产预期,面临任何波动和风险都能保持稳定的步调,以维护房地产市场的平衡和长远发展。

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