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二手房主导的房产交易市场
来源:禧泰公司 2017-01-24

2017年春节将至,按照往年的市场形势来看,房地产市场本应转淡,但今年的二手房市场却并没有变冷清。很多重点城市如北京等地2016年全年的二手房成交总量在市场的成交中占比已超过三分之二。并且近年来,二手房的交易额也在成倍的增长。面对如此火爆的二手房市场,人们不禁感叹:房地产市场即将从增量房为主的交易市场迈入存量房时代。

在大家固有的印象里,新房一直都是在市场上占主导地位的。不管投资还是刚需,一提买房子,大家首先想到的一般都是哪个楼盘交易比较火热,或是什么区域的新房投资收益率比较高,而二手房只是在特定的需求市场——学区房市场上才比较显眼。但是今年的情况却是大有不同,房产市场的火爆程度超出了人们的想像,新房、土地市场很多的新问题开始显现,原来的房产市场格局似乎也要随之发生改变。

二手房为什么会一直坚挺?根据目前的房地产市场行情究其原因主要有两个:一是新房少;再者就是二手房交易比新房交易有优势。

新房少——捂盘惜售和饥饿营销

去年房产政策的大事件应该就要数930日全国范围内的一轮政策收紧了,可从政策下达至今,似乎对高房价的遏制并没有取得预期的效果。大多数一二线城市的房价涨幅虽然有所降低,但房价依然还在涨。因为房产交易行情太好,从年中开始,很多楼盘开发商出现捂盘惜售,甚至饥饿营销的现象。从而给市场造成了一种假象:房价还得涨,新房剩的不多了,能出售的就更少。所以很多购房者在一环环的套路营销下,很难买到自己称心的房子,于是退而求其次开始考虑二手房。再者,多地房产政策调控出台后,对楼盘的新房交易市场监管更严格,很多楼盘开发商不敢顶风而上,对于一些已经拿到预售证的楼盘,一直推迟开盘时间,尤其是在年底,这让很多因担心房价上涨的着急的购房者,直接转战二手房市场,而出现很多一二线城市二手房市场“翘尾”的现象。

新房少——城市化水平高,土地供应不足

楼盘新房的价格一直居高不下,归根结底还是因为市场供小于求的结果。一二线城市,本身房地产市场库存量就小,炒房资本多,市场上能交易的新房数量远小于市场的需求数量。而且一二线城市相对发达,可吸引的外来人口多,而市区内可以开发的新地块和新资源都是有限的,所以新房交易一直紧俏。近两三年来,很多城市的土地供应量都在减少,今年的地价又高的离谱,用“寸土寸金”来形容一些热点城市可以说一点都不为过。土地稀缺,新房又不够卖,以北京为例,可售的新房都已经扩至廊坊了,可想而知市区内的新房数量究竟有多少了。所以很多发达城市内的房产交易只能以二手房为主,因为确实没有新楼盘。

二手房交易优势——产权清晰

所有的房产交易都是有风险的,对新房来说,最大的风险应该就是产证的问题了。很多人买开盘后的新房,一般都是只有预售许可证的房子而已,而房产证要在一年或者更久之后才能办理。而这期间一旦出现什么问题,比如开发商跑路,房子无法按期交房,或者后期因为项目手续不全无法办证等情况,购房者的权益就无法得到保障。但二手房就不一样了,二手房产权清晰,档案可查,可规避以上的种种风险。

二手房交易优势——配套完善

二手房交易一般都是现房,此时小区周边配套都相对比较完善,学校、商场、交通等现状和规划都可考,购房者买房时可选择的余地有很多。但很多新房,尤其在边郊地段的楼盘,交房时间不能确定,未来一段时期的整个郊区的发展也不好推断。对于房子来说,最重要的考量之一就是地段,但是新房比起二手房来并不占优势。

二手房交易优势——可议价

价格是房产交易中很重要的一个因素。今年新房价格涨速太快,而且很多楼盘都是涨价容易降价难。而且每个城市的楼盘在同一个市场期段内,价格趋势都是相似的。对于整个城市,整个楼盘来说,价格由市场大环境决定,并不能被个人左右,购房者都是房价被动的承接人。但在二手房市场里,我们接触的卖方是房东个人,有可议价的机会。对于一些着急用钱或其他有特殊情况的房东来说,议价空间可以更大。购房者也就有更大的几率买到更具性价比的房子。

结语

二手房交易已经成为我国房地产市场上非常重要的一部分。一二线城市已经有迈入存量房时代的趋势,我们要做的就是如何顺应市场格局的转变对市场机制作出相应调整。经济需要转型,房地产市场更要在转型中维持平衡,以便促进整个市场经济的稳定。

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